熊本市で、いびつな形の土地や変則的な間取りの家を持っていると
「本当に売れるのか」「いくらくらいになるのか」と不安になりやすいものです。
整形地と比べて価格が下がると言われる一方で、エリアや需要次第では
想像以上の価格で売却できるケースもあります。
ここでは、不整形地の家が熊本市でどのくらいで売れるのかという相場感と
実際の口コミから見えてくる注意点を、分かりやすく解説していきます。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件種別：戸建て（木造2階建て・4LDK・築18年）
所在地：熊本市東区（準工業地域・前面道路4m）
土地形状：旗竿地＋三角形が混ざった不整形地（奥まった立地）
購入時期／価格：新築建売で3,280万円（2008年購入）
売出開始価格：2,280万円
最終売却価格：2,050万円
売却活動期間：約4か月
利用した会社：地場の中小不動産会社2社＋大手1社の査定
東区で子どもたちが独立したのを機に、妻と2人暮らしになったので
「もう少しコンパクトなマンションに引っ越そう」と決めたのが売却のきっかけでした。
うちの土地は旗竿地で、奥が少し三角に欠けている不整形地。
駐車場も縦列2台で、普段から出し入れしづらくて……。
将来、ここで高齢になったらキツいなと感じていたんです。
まずは東区に強いと言われる地場の不動産2社と、大手1社に査定を依頼。
大手は「広告力で集客できます」と強気で2,400万円。
片方の地場業者は2,100万円、もう一社は2,000万〜2,150万円というかなり現実的な数字。
3社とも、
「不整形地と旗竿部分がネック。日当たりと駐車のしづらさで敬遠されがち」
とはっきり言ってくれました。
最終的には、担当者の説明が丁寧だった地場業者に専任でお願いし、
最初の1ヶ月は2,280万円でチャレンジ。
チラシやSUUMOなどのネット掲載をしてもらい、
土日はコンスタントに内覧が入りましたが、皆さん口を揃えて
「ちょっと車が停めにくいですね…」
「家はきれいで広いんですけど、奥まってるのが気になって」
と、土地の形と立地を理由に見送られることが多かったです。
2ヶ月目に入り、担当さんから
「2,080万まで下げれば一気に動く可能性あります」
と提案され、思い切って値下げ。
すると、すぐに近くでご両親と二世帯を考えている30代夫婦から申し込みが入り、
最終的に少しだけ調整して
2,050万円
で契約となりました。
結果として、こちらの希望よりは若干低めでしたが、
購入から年数も経っていましたし、不整形地のハンデを考えると
「よく頑張ってくれたな」というのが正直な感想です。
担当さんが、日当たりが良い時間帯に合わせて内覧を組んでくれたり、
旗竿部分を「車通りが少なくて子どもが安全」といった形でポジティブに説明してくれたのも大きかったと思います。
「不整形地だから売れない」と決めつけず、
現実的な査定と、エリアに詳しい営業さんを選ぶことが大事だと感じましたね。
物件種別：中古マンション（3LDK・角部屋・1階）
所在地：熊本市北区（住宅街・バス停徒歩4分）
土地形状：敷地全体が台形＋道路側が細くくびれている不整形地
購入時期／価格：中古で1,650万円（2012年購入）
売出開始価格：1,480万円
最終売却価格：1,380万円
売却活動期間：約半年
利用した会社：大手仲介1社のみ（専任媒介）
まずは大手仲介さんの一括査定サイトから依頼して、
実際に室内を見てもらいました。
北区のこのマンションは、敷地全体がちょっといびつな台形で、
1階の専用庭部分も細長くて変わった形。
担当の方には
「敷地が不整形な分、管理費や駐車場配置のバランスが悪く見られがち」
と説明され、査定は1,400万〜1,500万円くらいとのことでした。
売却を始めて最初の2ヶ月は、
土日に1〜2組のペースで内覧がありました。
小さいお子さん連れのご家族や、
近くの高齢者施設で働く看護師さんなど、
周辺で働いている方が多かった印象です。
ただ、1階で道路に近いこと、庭が細長くて使いづらそうに見えること、
そして何より「敷地の形がいびつで将来売りにくそう」と
みなさん慎重で、なかなか申込みまで進みませんでした。
3ヶ月目に入り、大雨の日に内覧に来られたご夫婦がいて、
「この辺りって水害どうですか？」とかなり細かく聞かれました。
北区の中でも、このマンションは少し高台にあるので
ハザードマップと一緒に説明すると安心してくれたようで、
後日そのご夫婦から具体的な購入相談をいただきました。
担当さんからは
「1,400万円ならすぐまとまりそうですが、
買主さんの住宅ローンの関係で1,380万円にしてもらえないか」
と打診があり、
最終的に
1,380万円
で決済まで進みました。
振り返ってみると、
「不整形な敷地＝マイナス」だけじゃなく、
高台で水害リスクが低いとか、
バス停が近くて車なしでも生活しやすいとか、
周辺環境のプラス要素を丁寧に伝えられたのが良かったと思います。
売る理由は、子どもが中学に上がるタイミングで
学区の関係から別エリアに引っ越したかったからですが、
半年かかってもちゃんと売れたので、
「不整形地でも、伝え方と価格設定次第でちゃんと買い手はいる」と実感しました。
物件種別：戸建て（平屋・3LDK・築22年）
所在地：熊本市南区（川沿い・市街化調整区域に近いエリア）
土地形状：三角形に近い不整形地（道路に接する部分が短い）
購入時期／価格：中古で1,480万円（2004年購入）
売出開始価格：1,380万円
最終売却価格：1,250万円
売却活動期間：約5か月
利用した会社：地元の不動産会社1社＋買取業者1社へ査定
もともと「家庭菜園ができる広い庭付きの平屋」に憧れていて、
20年前に南区で見つけたこの家を中古で購入しました。
ただ、土地がほぼ三角形で、
駐車場は1台分しかきちんと確保できず、
2台目は庭の一角をつぶして無理やり停めている状態。
子どもたちが車を持つようになってからは、
「駐車スペースが狭い家って不便だな」と感じることが多くなりました。
全員が車通勤になったのをきっかけに、
もっとアクセスの良い中央区の賃貸に移ることにして、
この家を売る決断をしました。
住み心地自体は気に入っていたので、
正直、売るのは少し寂しかったです。
ただ、三角形の土地というハンデは
「買った時から覚悟していたこと」でもありました。
売却の結果としては、
最終的に
1,250万円
での成約。
個人的にはもう少し…という気持ちもありましたが、
築年数と立地、そして土地の形を考えると
妥当なラインかな、という印象です。
売却に至るまでの経過としては、
最初の2ヶ月は1,380万円で様子見。
内覧は月に2〜3組ほどで、
「平屋なのはいいけど、駐車場がきついですね」
「川沿いで三角形の土地は、将来売る時に心配」
といった声が多く、具体的な申込みにはつながりませんでした。
3ヶ月目に入って、担当さんから
「1,280万くらいに下げれば、検討層がぐっと広がります」
とアドバイスをもらい値下げ。
すると、近所で親御さんと同居を考えている30代のご夫婦が現れ、
「平屋で部屋数も足りるし、庭を駐車場に広げれば何とかなる」と、
かなり前向きに検討してくれました。
ローン審査や価格調整の関係で、
査定時に相談していた買取業者の
「1,100万円なら即金で買います」というラインも頭をよぎりましたが、
最終的には一般のご夫婦と折り合いをつけて1,250万円で契約。
査定額は、地元不動産会社が1,300万円前後、
買取業者は1,050〜1,100万円と差がありました。
「時間を取るか、価格を取るか」でかなり悩みましたが、
担当者がマメに動いてくれて、
チラシ配布や近隣への声かけなど地道な営業をしてくれたおかげで、
希望に近い形で売れたと思います。
不整形地でも、平屋や庭付きといった“強み”があると、
ちゃんと評価してくれる人がいるんだと感じました。
物件種別：戸建て（2階建て・3LDK・築15年）
所在地：熊本市中央区（商業地域に近い住宅街・道路4m）
土地形状：L字型の不整形地（隣地に囲まれた半囲繞状）
購入時期／価格：新築建売で2,980万円（2011年購入）
売出開始価格：2,480万円
最終売却価格：2,300万円
売却活動期間：約3か月
利用した会社：大手1社・地場2社で査定後、大手と専任媒介
住み替えを終えた今振り返ると、
「中央区で不整形地でも、思っていたよりちゃんと売れた」というのが率直な感想です。
新しいマンションへの引っ越しと、
子どもの高校進学のタイミングが重なってバタバタでしたが、
売却自体は3ヶ月ほどでスムーズに終わりました。
成約価格は
2,300万円
で落ち着きました。
スタートは2,480万円でしたが、
周辺相場や内覧者さんの反応を見ながら、
「ここが落としどころかな」と自分でも納得できるラインでした。
売却活動の経過としては、
1ヶ月目はほぼ毎週末に内覧が入りました。
共働きの30代夫婦、
中央区内で実家の近くに戻りたいというファミリー、
投資用で検討している方など、
内覧の顔ぶれもけっこう多彩でした。
うちの土地はL字型で、
玄関までのアプローチが少しクランクしている変わった形。
その代わり、奥まった部分はプライバシーが保たれて、
小さな中庭のように使えるのが気に入っていました。
担当者さんは、
この「プライベート感」をすごく上手にアピールしてくれて、
内覧時には必ず
「外からの視線が気にならないので、
小さいお子さんがいるご家庭でも安心ですよ」
と説明していました。
査定の段階では、
大手が2,400万〜2,500万円、
地場の1社が2,200万円、もう1社が2,300万円という提示。
「不整形地なので若干割り引かれますが、
中央区で駐車2台確保できるのは強みです」
という大手の説明が一番しっくり来て、そこにお願いしました。
そもそも売る理由は、
夫の転勤で福岡との二拠点生活になり、
管理のしやすいマンションに移りたかったからです。
L字型の敷地で、庭の草むしりや隅っこの掃除がとにかく大変で、
台風のたびに飛来物チェックをするのにも疲れてしまって…。
最終的に購入してくれたのは、
近くの病院にお勤めのご夫婦でした。
「夜勤明けでも静かに休めそう」と、
奥まった間取りを気に入ってくれて、
こちらも安心してお譲りできました。
不整形地だからといって極端に安くなるわけではなく、
エリアと、使い方をイメージしてもらえる説明があれば
納得できる価格で売れるんだなと実感しました。
熊本市の不整形地の家はいくらで売れる？相場と口コミからわかる高く売るコツ
熊本市で「いびつな形の土地だけど、本当に売れるの？」と不安になっている方、多いです。
でも実は、不整形地でも売り方や見せ方を工夫すれば、想像以上の価格で売れるケースも少なくありません。
ただし、整形地と比べるとどうしても評価が下がりやすく、相場とかけ離れた高値を狙うと長期化して売れ残りやすいという現実もあります。
ここでは、熊本市での不整形地の売却相場と、実際に売った人の口コミから見えてきた「高く売るためのコツ」をまとめていきます。
査定額の考え方や、どんな不整形地ならまだ評価されやすいのかもあわせて解説するので、売却のイメージづくりに役立ててみてください。
熊本市で不整形地の家はいくらで売れる？価格相場と評価の実情
熊本市の不整形地の価格は、「場所」と「使いやすさ」でかなり変わります。
ざっくりしたイメージとしては、同じエリアの整形地と比べて１〜３割くらい安く評価されることが多いと考えておくと、そこまで大きくはズレません。
たとえば、整形地なら2,500万円くらいで売れそうな家があるとします。
同じような立地・広さでも、変な三角形だったり、奥まっていて車が入れにくかったりすると、2,000万前後まで下がることも普通にありえます。
逆に、多少いびつでも「車が停められる」「日当たりが確保できる」「建て替えしやすい」など、実際の暮らしにあまり支障がない場合は、下げ幅が小さくて済むこともあります。
熊本市の場合、中央区や東区の人気エリアは土地需要が高いので、
・道路付けが悪くない
・極端に細長い・極端な三角形ではない
・旗竿地でも、竿の部分が長すぎない・車が通れる
といった条件なら、「不整形でもこの場所なら買いたい」という人がちゃんと出てくるのが実情です。
一方、郊外エリアで車移動が前提の場所なのに、
・車が入れない
・駐車スペースを確保すると庭や建物が極端に小さくなる
といった不整形地は、どうしても需要が限られてしまい、査定額も弱く出やすいです。
また、査定方法にもポイントがあります。
不動産会社は「整形地価格 × 不整形地補正率」でざっくり計算することが多く、
この補正率が0.7〜0.9くらいにされることが多いイメージです。
ただし、会社や担当者によってこの補正の感覚がかなり違うので、
最低でも2〜3社から査定を取って比べるのがおすすめです。
熊本地震以降は、形だけでなく地盤や周辺環境の安全性も重視されるようになっています。
「形が悪いけど地盤がしっかりしている」「高台で水害リスクが低い」など、
リスク面でプラスになるポイントがあれば、その分はきちんとアピールしてもらうと評価アップにつながりやすいです。
不整形地でも高く売れた・売れなかった口コミ事例とその違い
実際に熊本市で不整形地を売った人の話を見ていくと、
「似たような条件に見えるのに、売れた人と売れなかった人がはっきり分かれている」のがわかります。
まず、高く売れたケースでよくあるのが、
・写真や間取りの見せ方が上手かった
・「こんな使い方ができます」と生活イメージまでセットで提案できた
・不整形のデメリットをリフォーム案やプランでカバーしていた
というパターンです。
たとえば、旗竿地で奥まっている家でも、
・竿部分を「プライベート感のあるアプローチ」として演出
・奥まっている分「静かで子育てしやすい」とアピール
・駐車場２台確保できるような配置図を添付
など工夫して販売したところ、想定より高い価格でも「ここがいい」と選ばれたという口コミがあります。
逆に、売れなかった・価格を大きく下げざるを得なかったケースでは、
・とりあえず周辺の整形地と同じような価格で出した
・不整形であることの説明が曖昧なまま募集を開始
・現地を見に行くと駐車が難しい、日当たりが悪いなど「ガッカリ要素」が多かった
といった声が目立ちます。
また、不整形地なのに「建築会社に相談していない」まま売り出してしまったケースも要注意です。
「実はこの形なら、こう建てればかなり使いやすい」というプランを工務店が出してくれていれば、
買主にとっての不安が減り、価格交渉も穏やかになりやすいのですが、
それがないと、案内のたびに「この形だと家、建てにくそうですね…」とマイナスからのスタートになってしまいます。
口コミから見えてくる大きな違いは、
・不整形地を「欠点」としてだけ扱ったか
・「個性」として活かす準備をしてから売り出したか
という点です。
高く売れた人ほど、
・不動産会社選びに時間をかけている
・建築会社や設計士にも一度相談している
・チラシやネット掲載の写真・キャッチコピーにこだわっている
こうした「ひと手間」をかけています。
不整形地は、放っておくとどうしても値下げ圧力が強くなりがちですが、
逆に言えば、売主側で工夫できる余地が大きいタイプの物件でもあります。
「形が悪いから安くなるのは仕方ない」とあきらめず、
・どこが魅力になるのか
・どう見せれば買う人がイメージしやすいか
を、不動産会社と一緒に考えることが、結果的に一番の「高く売るコツ」といえます。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
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