神戸市で築年数が経ち、外壁が古く見えるマンションを所有していると、
「本当に売れるのか」「どれくらいの価格になるのか」不安を感じる方も多いはずです。
見た目の古さがどこまで価格に影響するのか、実際の売却相場や
売った人・購入した人の口コミから、その“本当のところ”を分かりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件：神戸市東灘区の築32年、外壁タイルがかなりくたびれた5階建てエレベーターなしマンションの3階角部屋（2LDK・55㎡）
購入時期・価格：新築時に購入、当時の価格 2,300万円
売却理由：子どもの独立と、自身の転勤で駅近タワマンへ住み替え
売却開始価格：1,450万円で売り出し
実際の売却金額：1,380万円
依頼会社：神戸市内の大手1社＋地元中堅1社で比較
長年住んでいて愛着もあったんですが、
外壁のタイルがところどころ剥がれてきて、
修繕積立金も上がる話が出たタイミングで
「今が売りどきかも」と感じて売却を決めました。
まずは大手不動産会社と、
駅前の昔からある中堅の会社に査定を依頼。
大手の机上査定は1,300万、中堅は1,450万。
「外壁の古さをかなりマイナスに見てますね」と中堅の担当さんが
周辺の成約事例を細かく見せてくれて、
ここなら少し強気でいけると判断し、中堅のほうと専任媒介を締結しました。
販売を開始してから、
最初の2週間は問い合わせがパタッとなし。
「やっぱり外観が古いと厳しいかな…」と不安になりましたが、
3週目の週末に、同じ東灘区で賃貸に住んでいる30代夫婦が内覧。
エレベーターなしを気にしていましたが、
南向きで日当たりがいいことと、
近くに保育園と大きな公園がある点をすごく気に入ってくれました。
その後も2組ほど内覧がありましたが、
1組は親御さんが「外壁がボロボロなのが心配」と反対して見送り。
もう1組は、同じ予算で築浅の郊外マンションと迷ってそちらを選ばれました。
結果として、最初の30代夫婦から1,350万円での申込みが入り、
こちらは1,400万を主張。
担当さんが間に入ってくれて、最終的に
お互い納得のラインとして1,380万円で決着しました。
外壁の見た目が悪い分、「中はきれいにしてます」と
リフォーム履歴やクリーニングの証明書を用意していたのが
安心材料になったようです。
正直、もっと叩かれると思っていたので、
築年数と外壁の状態を考えれば、かなり納得の売却でした。
神戸市内で、外観が古いマンションでも、
管理状況と周辺環境が良ければちゃんと買ってくれる人はいるんだな、と実感しました。
物件：神戸市須磨区の築28年、外壁塗装が色あせた7階建てマンションの7階部分（3LDK・70㎡）
購入時期・価格：中古で購入、当時の価格 1,680万円
売却理由：夫の実家近く（明石市）への引っ越し＋子どもの学校区変更
売却開始価格：1,780万円でスタート
実際の売却金額：1,720万円
依頼会社：地元の大手チェーン1社＋ネット一括査定で出てきた中小1社
まず一括査定サイトで3社に依頼したんですが、
きちんと現地まで来てくれたのは2社だけでした。
外壁の塗装がかなり色あせていて、
ベランダの鉄部もサビが目立っていたので、
「これは安く言われるだろうな」と覚悟していたんですが、
大手が1,650万、中小のほうが1,750万と、
けっこう差がありました。
販売開始から最初の1カ月は、
毎週末に内覧が1〜2組ペースで入りました。
ファミリー層が多くて、
近くにイオンや小学校、海も見えるロケーションを
気に入ってくれる方が多かったです。
ただ、皆さんエントランスに入った瞬間に
「ちょっと古いですね」と一言。
やっぱり外壁や共用部分の印象って大きいんだなと痛感しました。
2カ月目に入った頃、
近所で築浅マンションの新築分譲が始まり、
そちらにお客さんを取られたようで、
ぱったり反響が減ってしまいました。
担当さんから「1,720万まで値下げして様子を見ましょう」と提案され、
正直もったいない気持ちもありましたが、
転校の時期も迫っていたので値下げを決断。
すると、値下げ後すぐに
同じ須磨区で賃貸に住んでいた40代のご夫婦が内覧に来てくれて、
「駅から平坦で歩ける」「最上階で眺めがいい」
「管理人さんの感じが良い」と、
古い外壁よりも生活のしやすさを優先してくれました。
価格交渉はほとんどなく、
提示した1,720万円でスムーズに契約。
売却理由としては、子どもの中学進学に合わせて
引っ越し時期を絶対にずらせなかったので、
多少の値下げはやむなしでしたが、
結果的には購入時より高く売れたので満足です。
外壁が古くても、
「生活のイメージがしやすい情報」をきちんと伝えれば、
きちんと評価してくれる買主さんはいると感じました。
物件：神戸市長田区の築35年、外壁にひび割れ補修跡が多い6階建てマンションの2階（2DK・45㎡）
購入時期・価格：中古で購入、当時の価格 780万円（投資用として購入）
売却理由：老朽化で今後の大規模修繕負担が重くなりそうだったため、出口として売却を選択
売却開始価格：690万円で売り出し
実際の売却金額：620万円
依頼会社：投資物件に強い不動産会社1社＋地元の街の不動産屋1社
投資用で持っていたんですが、
築30年を超えたあたりから空室期間が目立つようになり、
そのうえ管理組合から「次の大規模修繕では一時金の可能性も」と説明を受けて、
これ以上はリスクが高いと判断して手放すことにしました。
正直なところ、「ボロい外観でも利回りが良ければ買う人はいるだろう」と
かなり楽観的に考えていました。
ところが、実際に売りに出してみると、
見に来る人の多くが自分で住む前提の方ばかり。
長田区でも駅近で、
商店街やスーパー、総合病院が徒歩圏内という立地だったので、
自住ニーズが思った以上に強かったようです。
投資向けに強い会社の査定は650万、
街の不動産屋は「この外壁の状態だと600万がいいところ」と、
かなりシビアな見方。
ただ、投資会社の担当が、
「家賃5.3万円で決まっている現状をちゃんとアピールすれば
投資家さんも振り向きますよ」と言ってくれて、
まずは690万スタートでチャレンジ。
ところが、内覧に来られる投資家の方は、
外壁のクラック補修跡や、配管周りの古さを見て
「次の修繕で一気にお金が出ていきそう」と口を揃え、
ほぼ全員が利回りを理由にNG。
一方で、近所に住む高齢のお母さんの近くに引っ越したいという
50代の女性からは、「駅も病院も近くて助かる」と好感触。
最終的に、その女性から
「すぐ住めるなら620万で」という申込みが入りました。
こちらとしては、最後まで650万を粘りたかったのですが、
長引く空室と今後の修繕リスクを考え、
担当者とも相談して620万円で売却を決断。
結果としては、期待していた金額より下がりましたが、
出口がしっかり取れたことで
「古い外壁の投資物件は、欲張らずに早めに動くのが正解だな」と痛感しました。
査定の段階で、外壁や配管の状態をきちんと説明してくれる会社のほうが、
結果的に現実的な戦略を立ててくれると感じました。
物件：神戸市中央区・三宮徒歩圏の築30年、外壁塗装がくすんでいる14階建てマンションの10階（1LDK・48㎡）
購入時期・価格：中古で購入、当時の価格 1,950万円（独身時代に購入）
売却理由：結婚と出産を機に、もう少し広い郊外の戸建てへ住み替え
売却開始価格：2,180万円で売り出し
実際の売却金額：2,050万円
依頼会社：中央区に店舗のある大手1社のみ（友人の紹介）
最初は「外壁は古いけど、立地は抜群だし、
そこそこ高く売れるでしょ」と軽く考えていました。
実際、駅から10分以内で、
周りにはカフェも多くて、休日は元町やハーバーランドまで歩けるエリアなので、
私自身もかなり気に入っていた場所です。
いざ売りに出してみると、
最初の1カ月で内覧は7〜8組ほど。
20〜30代の単身女性や、
三宮勤務のカップルが多くて、
「この広さなら2人暮らしにちょうどいいですね」と
間取りは好評でした。
ただ、みなさんマンションの外観を見上げて
「ちょっと昭和感ありますね…」と苦笑い。
エントランスや共用廊下も、やや暗くて古い感じは否めず、
担当さんからも「室内の写真を多めに掲載して、
内装のリフォーム済みを前面に出しましょう」と提案されました。
査定時には、大手さんから2,000〜2,100万と言われていて、
「まずは攻めの2,180万で様子見しましょう」ということでスタート。
2カ月目に入る頃、
会社の同僚から「三宮駅前で新しい分譲が出たよ」と聞き、
ネットで見てみると、設備も共用部もピカピカ。
同じ予算帯なら、そっちに流れるだろうなぁと
少し不安になりました。
そのタイミングで、
三宮に勤務する30代後半の男性が内覧に来られて、
「新築も検討したけど、駅からの距離と月々の支払いを考えると
ここが一番バランスいい」と、かなり前向きな感想。
ただ、価格については
「もう少し下がるなら即決したいです」とのこと。
担当さんと相談し、
2,080万までこちらから歩み寄り。
それでも先方は悩んでいて、
最終的には2,050万円で折り合いました。
結果だけ見ると、
外壁の古さはやっぱりマイナス材料でしたが、
三宮という場所の利便性と、
室内をフルリフォームしていた点が評価され、
そこまで大きく値崩れしなかったと思っています。
「神戸の中心部なら、外観が古くても、
中身と立地でちゃんと勝負できるんだ」と肌で感じた取引でした。
神戸市で外壁が古いマンションはいくらで売れる？相場と口コミからわかる高く売るコツ
神戸市はエリアごとに人気や価格帯がけっこう違うので、「外壁が古い＝売れない」ではありません。
ただし、見た目の印象はやっぱり大きくて、同じエリア・似た広さでも、外壁の古さだけで数十万円〜100万円以上の差がつくケースもあります。
ここでは、神戸市の中古マンション市場の傾向と、実際の口コミ・体験談からわかる「古い外壁でもなるべく高く売るポイント」をまとめていきます。
読み終わるころには、
「この状態ならいくらくらいを目安にすればいいか」
「売却前に何をしておくと得なのか」
がイメージしやすくなるはずです。
神戸市の中古マンション市場と「外壁が古い物件」の売却価格相場
神戸市の中古マンション市場は、中央区・灘区・東灘区などの都心〜阪神間エリアが高めで、長田区・兵庫区・西区などは比較的手の届きやすい価格帯、というのがおおまかな特徴です。
築20〜30年前後のマンションは、神戸ではまだまだ流通の中心ですが、その中でも「外壁がきれいに維持されているか」が価格にけっこう響きます。
たとえば同じ築25年・70㎡・駅徒歩10分・中央区のマンションでも、
・大規模修繕済みで外壁がきれい → 3,800万〜4,200万円前後
・修繕履歴が乏しく、外壁も色あせ・ひび割れ目立つ → 3,400万〜3,700万円前後
と、ざっくり「5〜10％前後」の差が出ることがあります。
西区や北区など、もともとの相場が少し抑えめのエリアでも傾向は同じで、
・同条件で外壁がきれいな物件に比べて、50万〜150万円ほど安くなる
ケースが比較的多いです。
ただし、「古い＝危ない」ではなく、「古いけどちゃんと手入れされているか」が一番のポイント。
買い手が気にするのは、
・いつ大規模修繕をしたか、または予定があるか
・修繕積立金が十分たまっているか
・管理組合が機能しているか
といった「建物の将来の安心感」です。
外壁の見た目が古くても、
「修繕計画や管理体制がしっかりしている」と説明できれば、価格の下落幅を抑えやすい、というのが神戸市での実務感です。
逆に、きれいに塗り替えたばかりでも、
・積立金が不足している
・管理がずさん
といった情報が伝わると、買い手は慎重になり、価格交渉でかなり押されやすくなります。
なので、外壁が古いマンションを売るときは、「見た目」だけでなく「管理状況・修繕計画の情報」をしっかり整理しておくことが、相場に近い価格で売るうえでとても重要になってきます。
実際の口コミ・体験談から見る「外壁が古いマンション」を少しでも高く売る方法
実際に神戸で「外壁が古いマンション」を売った人の口コミや体験談を見ると、ちょっとした工夫で数十万円以上の差がついた例がいくつもあります。
よく出てくるポイントをいくつか紹介します。
まず多いのが、「室内をできるだけきれいに見せた」という声です。
外壁は個人でどうしようもない部分ですが、
・ハウスクリーニングを入れた
・クロスの一部だけでも貼り替えた
・不要な家具や荷物を処分してスッキリさせた
だけで、内見時の印象がかなり良くなり、「外壁は古いけど中はきれい」と評価されて、想定より高く売れたという事例が多くあります。
次に効果が大きいのが、「管理状況や修繕履歴を自分から丁寧に説明した」というパターンです。
・長く住んでいる売主さんが、総会資料や長期修繕計画書を用意しておく
・過去に行った大規模修繕の内容や、今後の予定をわかりやすく伝える
こうした情報をしっかり提示できたことで、「見た目は古いけれど、きちんと管理されている」と安心してもらえ、価格交渉をあまりされずに売れた、という口コミも目立ちます。
逆に、
「外壁が古いから…」と最初から弱気な価格で出してしまい、あとから他の成約事例を見て「もう少し高く出せたかも」と後悔した、という声もあります。
この差を分けているのが、神戸エリアの事情に詳しい不動産会社を選べたかどうか。
・そのマンションの過去の成約事例
・周辺で外壁の古い物件がどれくらいで売れているか
・「リノベ前提で買いたい」層の動き
などを把握している担当者だと、最初の売り出し価格の設定が上手で、結果的に高く売れているケースが多いです。
また、売却時期についての体験談では、
「大規模修繕の直後〜数年以内に売ったほうが印象がよく、価格も維持しやすかった」という話もよく聞きます。
逆に、大規模修繕の前で「これから修繕費の負担が増えそう」と見られるタイミングだと、買い手が慎重になりがちです。
まとめると、
・室内を徹底的にきれいにして、「中は大事に使われている」と感じてもらう
・管理状況・修繕履歴・積立金の状態を、書類でしっかり提示する
・神戸市の中古マンション事情に詳しい不動産会社を選び、弱気すぎない価格で出す
・できれば大規模修繕後など、印象の良いタイミングを狙う
このあたりを意識することで、外壁が古いマンションでも「もう少し高く売れた」を実現しやすくなります。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
