中古住宅を売却しようとしたとき、屋根塗装を後回しにしたままだと査定額が下がるのか気になる方は多いものです。
とくに東京都北区のように、エリア特有の相場や買主のチェックが厳しい地域では、屋根の状態が印象や価格に影響する可能性があります。
ここでは、実際の口コミや事例をもとに、屋根塗装をしていない家が査定にどう影響するのか、その対策ポイントをわかりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件種別：中古一戸建て（木造2階建て・築18年）
所在地：東京都北区（最寄り駅：王子駅 徒歩12分）
購入時期・価格：新築で4,200万円で購入
売却時の状況：屋根塗装は一度も実施せず（外壁のみ築10年時に塗装）
売却活動期間：約4か月
当初売出価格：4,280万円
最終売却価格：3,950万円
不動産会社数：3社に査定依頼（大手2社・地元密着1社）
家族構成：夫婦＋小学生の子ども2人
北区で戸建てを売ることになった理由は、子どもの中学受験を見据えて、もう少し都心寄りのマンションへ住み替えたかったからです。
ただ、築18年で、しかも一度も屋根塗装をしていなかったので、「これ売る前に塗装した方がいいのかな？」とかなり悩みました。
まず3社に査定をお願いしたところ、大手A社が4,000万、B社が3,800万、地元のC社が3,900万という結果。
A社とC社からは、屋根の色あせとコケの指摘があり、「このままでも売れますが、購入希望者から値引き交渉される可能性が高い」とはっきり言われました。
売却活動中は、毎週末のように内覧が入りましたが、半分くらいの方が屋根を気にされました。
あるご夫婦は、内覧中にスマホで「屋根 塗装 費用」を検索していて、「これ塗り替え必要ですよね？」とその場で質問。
営業さんが「だいたい80〜100万円くらいを見ておいていただければ」と説明すると、そのご夫婦からは想定通り約100万円の値引き要望が入りました。
結果的に、何組かから値下げ交渉を受けつつも、学区を非常に気に入ってくれた子育て世代のご家族が
「屋根は入居後に自分たちのタイミングで塗装するので、その分少し価格を抑えてほしい」との条件で話がまとまり
最初の希望より少し下がりましたが、3,950万円で売却できました。
感想としては、屋根塗装をしていなかったことで、“売れない”ということはありませんでしたが、
値下げ交渉の一番のネタにされてしまったのは事実です。
事前に80〜100万円かけて塗装して、4,100万円前後で売れたかもしれない、と考えると少しモヤモヤは残りますが
引っ越しのスケジュールや資金繰りを考えると、あのタイミングで早めに手放せたのは正解だったと思っています。
「屋根塗装をしないなら、その分の値引きは覚悟しておく」
この割り切りができるかどうかがポイントかな、と自分の経験から感じました。
物件種別：中古分譲マンション（7階建ての5階・3LDK）
所在地：東京都北区（赤羽駅 徒歩8分）
購入時期・価格：中古で3,600万円で購入（築12年の時）
売却時の状況：築23年で売却、屋上・共用部の屋根防水は未更新（大規模修繕延期中）
売却活動期間：約6か月
当初売出価格：3,980万円
最終売却価格：3,700万円
不動産会社数：2社に査定（どちらも大手仲介）
管理状況：管理費・修繕積立金は平均的だが、屋上防水工事が先送りされていた
まず2社から査定を取った段階で、「屋上防水と屋根周りの修繕が先延ばしになっていることが価格面のマイナス材料です」と
はっきり言われました。
A社は3,900万、B社は3,800万の査定で、A社は「強気で出しましょう」、B社は「実勢を意識した方がいい」とかなりトーンが違いました。
その後A社と専任媒介を結んで販売開始。
赤羽駅近という立地のおかげで反響は割と多く、月に3〜4組は内覧がありましたが
購入検討者の多くが事前に管理組合の議事録を読み、「屋上防水がまだ」「次の大規模修繕の積立不足」が気になる様子。
特に印象的だったのは、同じ北区でマンション管理士をしているというご夫婦。
内覧中に屋上の写真を見ながら
「この状態だと、将来の一時金徴収か、修繕積立金の値上げは覚悟した方がいいですね」
とかなり具体的な指摘をされ、その後入った購入申込では案の定100万以上の値引き希望が出ました。
最終的には、3組目の申込者だったシングルマザーの方が「駅近重視で、多少の修繕リスクは承知のうえ」と言ってくださり
条件をすり合わせて、3,700万円で契約成立。
想定より少し低めでしたが、ローン残債も完済でき、次の住まいの頭金も確保できたのでホッとしました。
感想として、専有部分がどれだけきれいでも、共用部分の屋根や防水の状態が
「将来の出費リスク」としてかなりシビアに見られるんだなと痛感しました。
私としては立地の良さで押し切れるかなと甘く見ていたところもあり
「屋根や防水の修繕計画がしっかりしているマンション」は、売るときの安心材料になる、と身をもって学びました。
そもそも売却を考え始めた理由は、子どもが独立して部屋が持て余ってきたことだったのですが
結果的に、売却を通じてマンションの「長期的な維持」の大切さも知ることができたと思っています。
物件種別：中古一戸建て（3階建て狭小住宅）
所在地：東京都北区（東十条駅 徒歩6分）
購入時期・価格：中古で3,200万円（築15年）で購入
売却時の状況：築24年で売却、屋根も外壁も購入時から未塗装
売却活動期間：約5か月
当初売出価格：2,980万円
最終売却価格：2,650万円
不動産会社数：4社に査定（大手2社・地元2社）
その他：前面道路が4m未満で車の出し入れに制限あり
もともとこの家を手放そうと思った理由は、親の介護で実家のある埼玉に戻る必要が出てきたからです。
フルローンで買った中古戸建で、正直そこまで思い入れは強くなかったのですが
いざ売るとなると、「いくらで売れるんだろう」「屋根ボロボロだけど大丈夫か」と不安だらけでした。
実際に住んでいる間から、屋根の色あせやサビは気になってはいたものの
「そのうちやろう」と放置しているうちに9年が経過。
売却を決めた時点では、遠目にもくすんで見えるレベルで、
自分でも「こりゃ買う人からしたら、すぐ塗装だな」と思う状態でした。
それでも、まずはどれくらいのダメージか知りたくて4社に査定依頼。
各社からは「屋根と外壁の劣化」「前面道路の狭さ」を理由に、2,600〜2,900万という幅。
一番高く出してくれた大手A社は「リフォーム前提で探している層にぶつければ大丈夫」と言ってくれたので、そこにお願いしました。
感覚としては「まあ2,800万前後で売れれば御の字かな」と思っていたのですが
販売が始まると、内覧に来る方の反応は想像以上に厳しかったです。
若いご夫婦からは「この屋根のままじゃ、雨漏りが心配」と何度も言われ
別のご家族からは、玄関先で立ち止まって屋根を見上げた瞬間に表情が曇るのが分かりました。
何組かは室内は気に入ってくれたのに、最後は屋根と外壁の状態で踏み切れない様子。
途中から営業さんも「価格調整を考えましょう」と言い出し、2度の値下げを経て
最終的にリフォーム業者さんが自社再販用として、2,650万円で購入していきました。
査定時点で、屋根と外壁の塗装見積もりを取ってみたら約150万円前後。
もし自分でそこまでお金を出して塗装していたら、一般のエンドユーザー向けにもう少し高く売れたかもしれません。
ただ、資金的にも時間的にも余裕がなく、そこまで手をかけられなかったのが正直なところです。
査定の段階で、どの会社の担当者にも
「屋根塗装をしないなら、その分は確実に指摘されます。売却価格にも跳ね返ります」と言われていて
それを半分くらいしか信じていなかった自分を、今は少し反省しています。
物件種別：中古一戸建て（2階建て・延床約90㎡）
所在地：東京都北区（十条駅 徒歩10分）
購入時期・価格：新築建売を3,800万円で購入
売却時の状況：築20年で売却、屋根塗装は未実施（外壁は一度だけ塗装済み）
売却活動期間：約3か月
当初売出価格：3,480万円
最終売却価格：3,350万円
不動産会社数：3社に査定依頼（大手1社・中堅1社・地元1社）
周辺環境：商店街が近く、駅までの道も明るいエリア
正直な感想を言うと、「屋根塗装をしていなかったから売れなかった」ということは全然なくて
むしろ「屋根がきっかけで値段の話にもっていかれた」という印象の方が強いです。
結果からお伝えすると、最終的には北区内でお店を経営しているご夫妻に
3,350万円で買っていただきました。
当初の希望価格よりは少し下がりましたが、売り出しから3か月でスムーズに決まったので
トータルでは満足しています。
売却までの経過としては、まず3社に査定をお願いしたところ
A社：3,400万、B社：3,300万、C社：3,500万と、そこそこ差が出ました。
いちばん高く出したC社の担当さんが、説明も丁寧で、内覧対応のシミュレーションまでしてくれたので
「ここなら安心して任せられそう」と感じてお願いしました。
販売開始後、最初の2週間で5組くらい内覧が入り、そのうち3組が子育て世帯でした。
皆さん口を揃えて「十条の商店街が近いのがいい」と言ってくださって
キッチンやリビングの使い勝手を中心に見ている様子。
ただ、帰り際に玄関先で屋根を見上げて
「屋根って、塗装はまだされていないんですよね？」
「いつ頃メンテナンスが必要になりますか？」
と聞かれることが多くて、担当さんがその都度
「そろそろ一度塗っていただいた方が安心ですね。費用は80〜100万円くらいを見ていただければ」
と説明していました。
査定時点では、私自身「屋根塗装をしてから売った方が、印象が良くて高く売れるのかな？」とかなり迷っていて
3社ともに相談しました。
A社とB社は「やってもいいけど、元が取れるかは微妙」と慎重な回答。
最終的に任せたC社だけが
「塗らなくても売れますが、その分、希望価格と成約価格の差は多少出ると思います」
と、いちばん現実的なことを言ってくれたので、あえて塗らずに出すことにしました。
売却後の今、振り返ってみると
「屋根を塗っても、結局買主さんから他の理由で値引き交渉は入っただろうな」と感じています。
なので、私と同じように北区で売却を考えている方は
屋根塗装をする・しないを「絶対やるべき」「絶対やらなくていい」と考えるのではなく
・売却までの時間の余裕
・手元資金
・どれくらいのスピードで売りたいか
このあたりとセットで考えるといいのかな、と思います。
理由としては、うちは夫の転勤が急に決まり、3か月以内に引っ越しと売却のメドをつけたかったので
工事の手配や足場を組む期間を待つ余裕がなかった、というのが一番大きいです。
「屋根は現状のまま、その代わり価格は少し柔軟に」というスタンスにしておいて正解だったと感じています。
屋根塗装をしていない家を東京都北区で売却査定する前に知っておくべきポイント【口コミも紹介】
東京都北区で「屋根塗装をしていない家」を売ろうとするとき、まず知っておきたいのが、屋根の状態は“見た目以上に”査定額に影響するという点です。
外壁はきれいでも、屋根が色あせていたりコケだらけだと、「この家、本当に大丈夫かな？」と不安に思われやすくなります。
とはいえ、必ずしも高額な屋根塗装をしてからでないと売れない、というわけではありません。
北区のエリア特性や買い手のニーズをふまえれば、「そのまま売った方が得」になるケースもあれば、「部分的なメンテナンスだけで印象アップ＆査定アップ」が狙えることもあります。
この記事では、屋根塗装をしていない家が査定でどのくらいマイナスになるのか、東京都北区の不動産市場の特徴、そして実際の口コミから見える「高く売るコツ」まで、順番に解説していきます。
読み進めれば、
「売る前に塗装すべきか？」
「リフォームせずにそのまま売るべきか？」
の判断がしやすくなるはずなので、ぜひ気になるところからチェックしてみてください。
屋根塗装をしていない家の査定額への影響と、東京都北区の不動産市場の特徴
屋根塗装をしていない家は、査定の現場ではまず「劣化の進み具合」をチェックされます。
色あせ・コケ・ひび割れ・反り返りなどが目立つと、査定担当者は『近いうちにまとまった修繕費が必要だな』と判断し、その分を見込んで価格を下げがちです。
東京都北区では、赤羽・十条・王子エリアを中心に、駅近物件や買い物に便利な立地の人気が高く、土地の評価が相対的に高い傾向があります。
そのため、築年数が古くても「土地＋建物セット」で需要があるエリアでは、屋根のマイナスがあっても立地の強さである程度カバーされることも少なくありません。
一方で、北区は坂が多い住宅地や、道路が狭いエリアもあり、そういった場所では「住み替え目的で買うエンドユーザー」より、「建て替えやリノベ前提の投資家・業者」が買主になることも多いです。
このタイプの買主は、屋根塗装済みかどうかより、『建物を残すのか壊すのか』『リフォーム費用をどれくらい見込むか』で価格をシビアに計算する傾向があります。
口コミを見ていると、
「北区十条の戸建てで、屋根がかなり色あせていたが、駅近だったため大きな減額はされなかった」
「王子の戸建てでは、屋根の劣化を指摘され、概算の修繕費150万分くらい値引きされた」
といった声があり、同じ“屋根未塗装”でも、立地条件や買主のタイプで減額幅が大きく変わることがわかります。
つまり、東京都北区では、
・駅近・人気エリア → 屋根のマイナスは一定程度は吸収されやすい
・駅から距離がある・再建築予定地っぽい → 屋根の状態は「解体・大規模リフォーム前提」の材料として見られがち
という構図になりやすいです。
このため、「屋根塗装をしていない＝必ず大幅減額」とは限らず、まずは北区の相場と自分の物件ポジションを把握することが先といえます。
査定額の内訳や、どの程度「屋根」を理由に減額されているのかを、遠慮せず担当者に聞いてみるのも大事なポイントです。
東京都北区で屋根未塗装物件を高く売るコツと、不動産会社の選び方・口コミ活用術
東京都北区で屋根未塗装の家を少しでも高く売りたいなら、「とりあえず高いお金をかけて塗装する」のではなく、「売却戦略から逆算して必要な手を打つ」ことが重要です。
まず押さえたいのは、複数社に査定を依頼して、「屋根を理由にどれくらい減額されているか」を比較すること。
ある会社は「このまま売りましょう」と言うのに、別の会社は「塗装すれば100万は上乗せできます」と言うこともあります。
この差が大きい場合は、売却前に屋根業者にも簡易見積もりを取り、「塗装費用」と「上がりそうな売却額」のバランスを冷静に比べてみると判断しやすいです。
次に、不動産会社選びですが、北区の場合は、「北区の戸建て売却実績が多い会社」「古家つき土地の扱いに慣れている会社」を優先すると安心です。
口コミでは、
「屋根の傷みを逆に“リノベ前提で好きにいじれる物件”としてうまくアピールしてくれた」
「雨漏り歴を正直に伝えたうえで、その分価格戦略をしっかり立ててくれた」
といった声がある会社は、売主目線の提案ができている可能性が高いです。
口コミ活用のコツとしては、
・「査定額が高かった／安かった」だけでなく、「説明がわかりやすかったか」「弱点をどうカバーしてくれたか」に注目する
・同じ北区内、できれば近いエリア（赤羽・十条・王子など）の事例が書かれているかを見る
といった点を意識してみてください。
また、内見時の印象アップとして、必ずしも大規模な塗装をしなくても、
・屋根や雨樋のゴミ・落ち葉を掃除しておく
・外観周り（玄関、アプローチ、庭）の雑草やゴミを片づけて、「きちんと手入れされていた家」という雰囲気を出す
だけでも、買主の「なんとなく古そうで不安」という印象をかなり和らげることができます。
最終的には、
・塗装費用 ＞ その分の売却額アップ → 無理に塗装せず、そのまま売る
・塗装費用 ＜ 売却額アップ＋売れやすさアップ → 事前に塗装する
というシンプルな軸で考えるのがポイントです。
北区の口コミや事例をうまく参考にしつつ、「屋根未塗装だからダメだ」と決めつけず、自分の物件にとってベストな組み合わせ（価格戦略＋最低限のメンテ＋良い仲介会社）を探すことで、ムダな出費を抑えながら納得の売却を目指せます。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
