外壁が古くなった八尾市のマンションでも、本当に売れるのか、どのくらいの価格が期待できるのか不安に感じていませんか。
見た目の劣化がどれほど売却価格に影響するのか、実際の相場や成約者の口コミをもとに整理しながら、少しでも高く売るための具体的なポイントをわかりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
・家族構成：夫婦＋小学生1人
・築年数：築38年・外壁タイルがかなり色あせた八尾市内の小規模マンション（3LDK・65㎡）
・購入時：新築時に父名義で購入、当時の購入価格は約2,300万円
・売却理由：実家へ同居することになり、空き家にしたくなかったため
・主なリフォーム歴：水回りのみ10年前に交換、外壁は一度も大規模修繕なし
・売り出し開始価格：2,000万円
・最終売却金額：1,780万円
子どもが中学に上がる前に実家近くへ引っ越そうという話になり、
親から「それならうちの戸建てに一緒に住めばいい」と言われたのが、売却を考えたきっかけでした。
ただ、うちのマンションは築38年で、外壁もかなりくすんでいて、
エントランスも今どきのオートロックでもないので「本当に売れるのか？」と正直かなり不安でした。
まずは近所の不動産屋2社と、ネット一括査定で3社、合計5社に査定してもらいました。
同じマンション内での過去の成約事例があったみたいで、
査定額は1,600万～1,900万と結構バラつきがありました。
一番高い数字を出してきた会社は、やたら強気なわりに説明がふわっとしていて不安だったので、
2番目に高く、説明が一番丁寧だった担当さんの会社にお願いすることに。
そこからの動きはかなりスピーディーで、
まずは室内の写真撮影、簡単なハウスクリーニングの提案、
ベランダまわりをきれいに見せるコツなど、具体的に指示をもらえました。
外壁はどうしようもないので、内覧のときに
「築年数は古いですが、管理組合で修繕積立金をしっかり貯めていて、来年大規模修繕予定です」
と説明できるよう、理事長さんから資料をもらったりもしました。
売り出して2週間で内覧が3組。
1組目は若いご夫婦で「やっぱり外観がちょっと…」という感じで終了。
2組目はシニア夫婦で、駅からの距離（徒歩10分）を気にされていました。
3組目の30代前半のご夫婦＋幼児1人が、
「小学校が近くて便利」「室内は思ったよりきれい」とかなり前向きで、
価格交渉を含めて話がトントン拍子に進みました。
結果的に、スタートの2,000万から200万ちょっと下げて
1,780万円で売却できました。
正直、古い外壁の印象で1,500万円台になれば御の字と思っていたので、
想像以上の金額で決まってホッとしました。
終わってみて感じたのは、
「外壁が古い＝絶対売れない」ではなくて、
・管理状態（積立金や修繕計画）をきちんと説明できるか
・室内をどれだけ清潔に見せられるか
・周辺環境（学校・スーパー・駅までの距離）の良さをちゃんと伝えられるか
このあたりを担当さんと一緒に工夫できるかどうかで、
印象も価格もだいぶ変わるんだな、ということでした。
・独身女性、40代前半
・物件：八尾市内・築32年・2DK・48㎡・外壁モルタルにヒビが目立つ小規模マンション
・購入時：中古で購入、当時の価格は1,050万円
・売却理由：在宅勤務が増え、大阪市内のオフィス近くへ引っ越すため
・売り出し開始価格：1,180万円
・最終売却金額：1,020万円
最初に動いたのは、とりあえず相場を知りたくて、
ネットの一括査定サイトに登録したことです。
すると八尾市をメインにしている不動産会社から4社連絡があり、
それぞれ室内を見に来てくれました。
査定額は、
一番高いところで1,200万円、
一番低いところで950万円。
外壁のヒビや、エレベーターがないことをすごくマイナス評価する会社と、
「駅から近いし、女性の一人暮らし需要がありますよ」と
ポジティブに見てくれる会社で、
だいぶ温度差があるなと感じました。
そこから2カ月ほどの売却活動に入ったのですが、
最初の1カ月は正直、反応が薄くて不安でした。
週末に内覧予約が入っても当日キャンセルになったり、
内覧に来ても「外観が思ったより古かった」と言われたり…。
担当の営業さんは30代の女性で、
「室内の印象は悪くないので、写真をもっと明るく撮り直しましょう」
「バルコニーの植木を片づけて、広く見えるようにしましょう」
など細かくアドバイスしてくれて、
一緒にホームステージングっぽいことまでしてくれました。
その甲斐あってか、売り出しから1カ月半ほどで、
近くに住むご夫婦の息子さん（20代後半）が内覧に来られて、
「職場が八尾で、家賃を払うより買った方がいいと思って」とのこと。
外壁の古さについては最初からわかっていたようで、
「中がきれいなら全然気にならないです」と言ってくれました。
価格は少しシビアで、「1,000万円前後で…」という希望だったので、
担当さんと一緒に話し合い、
管理状態・周辺の家賃相場・過去の成約事例を資料で見せながら交渉してくれて、
最終的に1,020万円で合意。
住み慣れた部屋を手放すのは寂しかったですが、
「外壁が古いのを理由に、すごく叩かれる」ということはなく、
きちんと価値をわかってくれる人にはちゃんと届くんだなと感じました。
私がこのマンションを選んだ理由は、
・近くにスーパーとドラッグストアがあり、生活しやすかったこと
・駅から徒歩7分で夜道も比較的明るいこと
・周囲が静かな住宅街だったこと
で、
内覧に来られた方にも、そういう「暮らしやすさ」の部分を
具体的にお話しできたのが、最後に決め手になったようです。
・50代男性・単身赴任解消で関東へ転勤
・物件：八尾市内・築40年・3DK・60㎡・外壁タイル剥がれ有りのマンション
・購入時：中古で1,280万円
・売却理由：関西勤務が終わり、今後戻る予定もないため
・売り出し開始価格：1,350万円
・最終売却金額：1,180万円
単身赴任の拠点として八尾のマンションを買ったのが10年前。
当時から築30年でしたが、駅から近く、
会社まで一本で行けるのが気に入って購入しました。
ただ年数が経つにつれ、外壁タイルの剥がれが目立ち、
見た目はかなり「昭和感」が強くなっていましたね。
それでも、管理組合がしっかりしていて、
エントランスや共用廊下はいつも清掃が行き届いていたので、
中に入ると「思ったよりきれい」と言われるマンションでした。
そのマンションを手放すことになったとき、
まず頭に浮かんだのは「この外観で、いくらになるのか」という不安でした。
とはいえ売らないわけにもいかないので、
地元の不動産屋に2社、ネットで見つけた大手1社、合わせて3社に来てもらいました。
一番親身に話を聞いてくれたのが、
地元で長くやっている中小の不動産屋さん。
査定では「外壁の古さはマイナスですが、
駅徒歩5分であることと、70代以上の方のニーズが高いエリアなので、
価格次第では十分売れます」と、
プラスとマイナスをきちんと分けて説明してくれました。
査定価格は1,150～1,200万円。
大手は「リフォーム前提で1,000万前後」と、やや厳しい評価。
どのみち満額で売れるとは思っていなかったので、
説明のわかりやすさと、地域の事例に詳しいことを重視して、
その地元の会社に任せることにしました。
売却活動が始まってからは、
60代くらいのご夫婦や、近隣からの住み替え希望の方が多く内覧に来られました。
営業さんは毎回立ち会ってくれて、
「外壁は古いですが、積立金は健全で、2年後に大規模修繕予定です」
「駅近で、買い物や病院にも困らないですよ」
と、私が説明し忘れそうなポイントをうまくフォローしてくれました。
途中で1件「1,100万なら買いたい」という話もあったのですが、
営業さんが「もう少し様子を見てもいいかもしれません」と
強引に決めようとしなかったのが印象的でした。
その言葉に乗って1カ月ほど待ったところ、
近所で借家暮らしだったご夫婦が
「老後のことも考えて、賃貸より買いたい」と内覧に来られ、
「駅から近いし、病院も多いし、ここなら歳をとっても暮らしやすそう」と気に入ってくれて、
価格も大きな駆け引きなく、
査定の上限に近い1,180万円で決まりました。
終わってみれば、外壁の古さはたしかにマイナスポイントではあるものの、
・管理状態
・駅や病院、スーパーとの距離
・将来の修繕計画
こういった部分をきちんと伝えられれば、
「古いけど安心して住めるマンション」として評価してもらえるのだと実感しました。
査定のときに、そういう説明までしてくれる会社かどうかを見るのが、
意外と大事だと思います。
・30代後半・夫婦＋保育園児2人
・物件：八尾市の準急停車駅から徒歩12分・築35年・2LDK・55㎡・外壁の塗装が色あせたマンション
・購入時：中古で1,380万円
・売却理由：子どもの成長で手狭になり、郊外の戸建てに住み替え
・売り出し開始価格：1,450万円
・最終売却金額：1,300万円
まず終わってみての感想としては、
「外壁が古くても、ちゃんと準備すればそこまで値切られない」ということです。
最初はご近所さんからも「このマンション、見た目が古いから売るの大変よ」と
散々脅されていたので、正直ビクビクしていましたが、
結果的に、買ったときとほぼ同じくらいの価格で売ることができました。
売却の結果としては、
最初は1,450万円で出して、
3カ月ほどの間に3回ほど値下げの相談をしながら、
最終的に1,300万円で成約。
「あの外観なら1,200万いけばいい方じゃない？」と周りに言われていたので、
私としてはかなり満足しています。
経過としては、
1カ月目はほとんど問い合わせもなく、
「やっぱり外壁がネックなのかな…」と落ち込んでいたのですが、
担当の営業さんが「価格よりもまず写真と印象を変えましょう」と提案してくれて、
・室内の片づけ＆簡単な模様替え
・ベランダの掃除と植物の整理
・照明を明るいLEDに替える
などを一緒にやりました。
さらに、近くの公園やスーパー、保育園の写真も載せてくれて、
「子育て世帯向けのマンション」として打ち出してくれたのがよかったと思います。
内覧に来てくれた方は、
20代後半の新婚さんや、小さいお子さんがいるご夫婦が多くて、
みんな外観を見た瞬間は少し微妙な顔をするのですが、
部屋に入ると「中は思ったよりきれい」と言ってくれるパターンがほとんどでした。
私たちは2年前にキッチンとお風呂だけリフォームしていたので、
そこはかなり好印象だったみたいです。
査定のときは、
3社に見てもらって、
一番低いところが1,150万円、
一番高いところが1,400万円。
高い査定を出してきた会社は「とりあえず高く出して、様子を見ながら下げましょう」というスタンスで、
ちょっと不安になったので、
中間くらいの金額を出しつつ、
「外壁の印象はこう見られるので、実際はこのくらいで決着することが多いです」と
リアルな話をしてくれた会社にお願いしました。
私たちがこのマンションを買った理由は、
駅からそこそこ近くて、
近所に大きなスーパーとドラッグストア、公園がそろっていたこと。
外から見ると古いけれど、
暮らしてみると本当に便利だったので、
その良さを内覧のときにできるだけ具体的に伝えるように意識しました。
最初は「外壁が古い＝売れない」と決めつけていましたが、
・中をきれいにしておく
・周辺環境の良さをちゃんと説明する
・現実的な査定をしてくれる会社を選ぶ
この3つを押さえれば、
思っていたよりちゃんと評価してもらえるんだな、と身をもって感じました。
外壁が古いマンションでも八尾市でいくらで売れる？査定の目安と実際の口コミ
八尾市で「外壁がちょっと古いけど、このマンションっていくらで売れるの？」と気になっている方、多いと思います。
結論からいうと、外壁が古くても「立地」と「管理状態」が良ければ、ちゃんと売れますし、相場に近い価格で売れるケースも多いです。
もちろん、新しくてピカピカの外壁と比べると、見た目の印象でマイナス評価されることはあります。
ただ、「古い＝売れない」「ボロい＝激安で叩き売り」ではないというのが、実際の八尾市の事例から見えるところです。
ここでは、
・八尾市の中古マンションのだいたいの相場
・外壁の古さが価格にどのくらい影響するのか
・実際に売れた価格例や口コミ
をもとに、「古い外壁マンションでもどれくらいで売れるのか」のイメージを持てるように解説していきます。
「うちのマンション、この状態ならどのくらいかな？」と想像しながら読んでみてくださいね。
八尾市の中古マンション相場と「外壁の古さ」が価格に与える影響
まず大まかなイメージとして、八尾市の中古マンションは、駅近・築年数・広さによってかなり価格が分かれますが、
ファミリータイプ（60〜70㎡前後）だと、ざっくり
1,800万円〜3,000万円くらいのレンジに収まるケースが多いです。
近鉄八尾駅・久宝寺駅・八尾駅など、人気の駅から徒歩10分以内であれば、築年数がそれなりでも価格は底堅く、
逆にバス便や徒歩20分以上になると、同じ専有面積でも数百万円くらい差がつくこともあります。
ここで気になるのが「外壁の古さ」ですが、査定で見られているのは、
・単に見た目が古いだけなのか
・ひび割れ、浮き、錆汁、雨漏りなど“劣化”が出ているのか
・大規模修繕の履歴があるか、今後の予定がどうなっているか
といった点です。
査定の感覚としては、
見た目が古いだけで、構造的な問題がない場合は、価格への影響は「5〜10％程度のマイナス」で済むことが多いです。
たとえば、相場が2,500万円くらいの物件なら、2,250〜2,350万円あたりを提示されるイメージです。
一方で、
外壁タイルの浮きやひび割れが多く、「修繕にお金がかかりそう」と判断されると、10〜15％以上のマイナスになることもあります。
買主側は、「買ったあとに大規模修繕で多額の一時金が必要になるかも」と不安に感じるためです。
ただし、外壁が古く見えても、
・管理組合がしっかりしていて、長期修繕計画がある
・共用部分がきれいに保たれている
・エントランスやメールボックスなどが清潔
といった“管理の良さ”があると、評価はかなり上がります。
つまり、外壁の古さそのものより、「どれだけきちんとメンテナンスされているか」が価格への影響を左右するということです。
外壁の色あせ程度なら、相場より少し下がるくらいで収まりやすいので、「古いだけだからもうダメだ」と悲観しすぎる必要はありません。
実際に売却した人の口コミから見る「古い外壁マンション」が売れた価格例
ここからは、八尾市で「外壁が古めのマンション」を売却したオーナーさんの口コミや事例から、どれくらいの価格で売れたのかをイメージしやすくお伝えします。
たとえば、
・近鉄八尾駅から徒歩8分
・築35年・外壁タイルが少し色あせ
・70㎡の3LDK
というマンションのケース。
見た目は年季が入っていましたが、管理組合がしっかりしており、共用部分も清潔。
この物件は、当初の査定が「2,200〜2,300万円」。
売主さんが、事前に
バルコニーの清掃や室内の片付けを徹底し、“きれいに使っている印象”を出したことで、最終的に2,300万円台前半で成約しました。
「外壁が古いからもっと下がると思っていたけど、相場通りに近い価格で売れてホッとした」という口コミがありました。
別の例では、
・JR久宝寺駅から徒歩15分
・築40年・外壁に細かいひび割れが目立つ
・65㎡の3LDK
という、正直パッと見はあまり印象の良くないマンション。
大規模修繕は過去に1回だけで、近いうちに再度行う予定があり、将来の修繕積立金アップの可能性も説明が必要な状態でした。
この物件は、周辺相場が約2,000万円前後のところ、査定は1,600万円台。
実際の成約は約1,550万円で、相場から見ると20％前後のマイナスというイメージです。
口コミでは、
「最初は2,000万円近くで売りたいと思っていたが、不動産会社から外壁の状態と修繕計画の説明を受けて、現実的な価格に下げたら、3ヶ月ほどで無事に売れた」
といった声がありました。
一方で、
・駅徒歩10分以内
・築30年だけど、5〜6年前に大規模修繕済み
・外壁も塗り直されて比較的きれい
というマンションの場合、
「古いけど見た目が良い」「修繕済みで安心」と評価され、
周辺の築浅マンションと比べても、そこまで大きく値下げせずに売れたという口コミも多いです。
こうした事例から分かるのは、
“古い外壁”でも、管理状況が良かったり、きちんと大規模修繕がされていれば、相場に近い価格で売れる可能性は十分あるということ。
逆に、外壁の傷みがひどく、今後の修繕費への不安が大きいと、その分だけ価格が下がりやすくなります。
自分のマンションがどちらのパターンに近いのか、
・長期修繕計画の有無
・過去の修繕履歴
・現在の外壁の状態
を一度確認しておくと、不動産会社の査定額に対しても納得しやすくなりますし、「高く売るために今できること」も見えやすくなりますよ。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
