外壁が古いマンションを富田林市で売却するコツ｜査定価格のポイントと口コミから分かる注意点

【諸条件】
・富田林市内の築28年中古マンション（2LDK・62㎡・4階）
・購入時：築10年のときに中古で1,280万円で購入
・外壁は塗装の色あせとクラックが目立つが、大規模修繕前のタイミング
・複数社査定：D社900万円／E社1,050万円／F社980万円
・売り出し価格：1,080万円スタート
・最終売却価格：1,020万円
・最寄りは富田林西口駅徒歩9分、近くにスーパーと小学校あり

まずはどれくらいで売れるのか知りたくて、
ネットから3社に査定依頼をしました。

一番低かったD社は机上査定だけで、
「外壁の劣化と駅距離を考えるとこんなものです」と
かなりドライな感じで900万円。

E社は実際に部屋と共用部までしっかり見てくれて、
「外壁は確かに古く見えますが、
　エントランスやポスト周りが綺麗に保たれているので、
　管理状態は悪くないですよ」とフォローしてくれて1,050万円。

F社は980万円と中間くらいでしたが、
担当さんがちょっと強引な営業トークだったので不安に…。

結局、説明が一番分かりやすくて、
「買う人が気にするポイント」を具体的に教えてくれたE社にお任せしました。

売却活動を始めてから1か月くらいは、
内覧が月2組ペース。
来るのは30代くらいの子育て世帯が多くて、
皆さん最初はマンションの外観を見て「ちょっと古いですね…」という反応。

そこで担当さんが、
「外観は古いですが、その分、管理費・修繕積立金は適正です」
「大規模修繕の積立も進んでいて、将来的な負担は急に増えません」
と、管理組合の資料を見せながら丁寧に説明してくれていました。

3か月目に入ったころ、
同じマンション内で別の部屋が1,050万円で売り出されて、
こちらも価格を1,030万円に調整。

すると、すぐに近所にお住まいのご夫婦から申し込みが入り、
最終的に少しだけ下がって
1,020万円でまとまりました。

自分としては、
「なんでこんなに外壁をきれいにしてくれないんだろう…」と
ずっと不満だったんですが、
買主さんは「駅からの距離と、周りが静かな環境が決め手でした」と仰っていて、
見た目以上に立地や生活のしやすさを評価してくれたのが嬉しかったです。

外壁が古いマンションでも、
・管理の良さを数字や資料で見せること
・相場を見ながらこまめに価格を調整すること
この2つが大事なんだな、と身をもって感じました。

結果的に、購入時からの値下がりもそこまで大きくなく、
納得して次の住み替えに進めました。

【諸条件】
・富田林市の築25年マンション（2SLDK・68㎡・7階）
・中古で1,650万円（築8年時）で購入し、結婚後もそのまま居住
・外壁は色あせが強く、バルコニー側のひび割れ補修跡が目立つ
・売却理由：子どもの進学を機に、駅前の新築マンションへ住み替え
・査定：J社1,250万円／K社1,180万円／L社1,050万円
・売り出し価格：1,280万円でスタート
・最終売却価格：1,200万円
・最寄りは川西駅徒歩11分、周りに公園と中学校あり

正直、「この外観で本当に売れるのかな…」というのが
いちばん最初に感じた不安でした。

マンションの中はそれなりにリフォームしてきたので愛着もあったし、
眺望も気に入っていたんですが、
子どもの塾や学校までの通学を考えると、
もう少し駅に近いところへ引っ越したくて、思い切って売却を決意。

結果から言うと、
最終的に1,200万円で売れたので、
外壁が古い割には頑張った方かな、と思っています。

売却までの流れとしては、
まずはネットで3社に査定依頼。
一番高く出してくれたJ社は、
「南向きで眺望がいいので、外観の古さはある程度カバーできます」とのことで1,250万円。

逆にL社は、
「大規模修繕の計画がまだ具体化していないのがネック」と
かなりシビアに見られて1,050万円。

説明の分かりやすさや、
担当さんの柔らかい雰囲気が自分に合ったK社と迷いましたが、
「買い替えなのでスケジュール重視」と伝えたところ、
J社の担当さんが具体的な段取り表を作ってくれたので、
そちらにお願いすることにしました。

販売の経過としては、
最初の2週間で4組の内覧が入りました。
学生さんの親御さんや、
富田林市内で賃貸暮らしの30代夫婦など、
幅広い層が見に来てくれて、
皆さん口をそろえて「部屋はきれいですね」とは言ってくれるんですが、
エントランスから見える外壁の疲れた感じに、
どうしてもマイナスの印象を持たれてしまう様子でした。

そこで担当さんから、
「外観は変えられないので、
　“中身で勝負”するしかないですね」と言われ、
急きょ、
・リビングのアクセントクロスを張り替え
・照明を少しおしゃれなものに変更
・収納の中もできるだけスッキリさせる
など、見せ方を徹底的に改善しました。

また、内覧のたびに、
・駅までの実際の徒歩ルートを写真付きで紹介
・近くの公園やスーパー、ドラッグストア情報を手書きマップにして配布
をしてもらったところ、
3回目の内覧に来られたご夫婦が、
「外壁は確かに古いけど、中はすごく雰囲気がいいですね。
　子どもをここで育てるイメージが湧きました」と言ってくださり、
そのまま購入の申し込みに。

査定時から少し下がったものの、
売り出しから2か月弱で1,200万円で決まったので、
買い替えスケジュール的にもかなり助かりました。

最初は「見た目が悪いからきっと安く買い叩かれるんだろうな」と
悲観的に考えていましたが、
実際は、
・内装を整えて“ギャップ”を作ること
・生活のイメージを具体的に伝えること
で、外壁のマイナスをある程度カバーできると分かりました。

富田林市のように、
駅周辺でもまだ静かな住宅街が残っているエリアでは、
外観よりも「子育てしやすさ」や「通学しやすさ」を
きちんと言葉と資料で伝えることが大事だと思います。