築年数が経ち、外壁の劣化が目立つマンションを「この状態で売れるのか」「どのくらい値下がりするのか」と不安に感じていませんか。
とくに所沢市は再開発も進み、エリアや駅距離によって査定額に大きな差が出る地域です。
この記事では、外壁が古いマンションが所沢市で実際いくらくらいで売れているのか、査定価格の目安と売却経験者のリアルな口コミをわかりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
・築年数：築34年（鉄筋コンクリート造・5階建ての3階部分）
・エリア：所沢市上新井（最寄り：小手指駅 徒歩12分）
・物件種別：ファミリー向けマンション（3LDK・68㎡）
・購入時期／価格：新築で2001年に3,250万円で購入
・売却理由：子どもの独立と、夫婦2人暮らしになったため駅近のコンパクトマンションへ住み替え
・売却活動期間：約4か月
・売却できた金額：2,180万円
・査定社数：3社（地元中小2社＋大手1社）
うちは外壁タイルの劣化がかなり目立つ古いマンションで、
管理組合でも「大規模修繕の積立が足りない」とよく話題になっていました。
それもあって、将来の修繕費が重くなる前に
思い切って売却して住み替えよう、というのがいちばんの理由でした。
最初にネット一括査定を使って、3社に来てもらいました。
大手は「相場は2,300万前後ですが、外壁の印象がマイナス材料です」とやや慎重。
地元のA社は「うちはこのエリアの実需客が多いので2,400万でチャレンジしましょう」と強気。
もう一社のB社は2,000万〜2,100万くらいとかなり低め。
結局、説明が丁寧で、販売戦略も具体的だったA社と専属専任で契約しました。
売り出しは2,480万円スタート。
週末のオープンルームをやってもらって、内覧は全部で7組来ました。
外壁が古びて見えるのを気にして「本当に大規模修繕されるんですか？」と
聞いてくる人が多くて、管理組合の議事録をコピーして渡したり
修繕積立金の推移表を見せたりと、意外と準備が大変でした。
3か月目くらいで、近所に住むご夫婦＋小学生のお子さん1人のご家族が内覧に。
「小手指駅の落ち着いた雰囲気が好き」「実家が所沢市内で」ということで
エリアへのこだわりが強く、部屋の中のリフォーム状態をかなり気に入ってくれました。
そのご家族から最初に2,100万円の指値が入り、
担当さんが「もう一声頑張ってみましょう」と粘ってくれて、
最終的に2,180万円でまとまりました。
結果として、希望していた「2,000万は切りたくない」というラインは守れたので
個人的には満足しています。
正直、外壁が綺麗なマンションに比べると内覧数は少なめだったと思いますが、
担当さんが「外壁は古くても、中と管理体制はしっかりしている」と
うまく説明してくれたおかげで、ちゃんと価値を理解してくれる買主さんに出会えました。
所沢市内はファミリー需要がまだまだあるので、
外観に自信がなくても、管理状況と室内の状態をきちんと整えれば
それなりの価格で売れるんだなと実感しました。
・築年数：築41年（外壁モルタル・ひび割れ補修跡多数）
・エリア：所沢市松が丘（最寄り：所沢駅 バス10分＋徒歩5分）
・物件種別：2DK・43㎡のコンパクトマンション
・購入時期／価格：2010年に中古で780万円で購入
・売却理由：結婚を機に夫の勤務地（都内）へ引っ越しするため
・売却活動期間：約2か月半
・売却できた金額：930万円
・査定社数：4社（大手2社・地元2社）
最初に不動産ポータルサイトから査定を申し込んだら、
ほぼ同じタイミングで4社から連絡がきました。
同じマンションでの取引事例が少なかったみたいで、
査定額は800万〜950万とけっこう幅がありました。
一番高く出してきたのは地元の不動産会社で、「投資用としても需要があります」とのこと。
大手2社は「外壁の古さと駅距離を考えると強気は厳しい」と
かなり慎重で850万前後の査定でした。
売却活動中は、週末に2〜3組ずつ内覧が入りました。
内覧者さんは、賃貸に出したいという投資家っぽい男性と、
「家賃を払うより安いから」と話していた若いカップルが多かったです。
戸建てに比べて専有面積が狭いことと、外観の古さから
女性の単身者はやや警戒気味な印象で、
「夜道は暗くないですか？」など周辺環境の質問をよく受けました。
売り出し価格は担当さんの提案で980万円に設定。
2週間たった頃、投資目的の方から900万円の指値が入りましたが、
担当さんが「他にも検討中の方がいる」と上手に交渉してくれて
最終的に930万円で決まりました。
成約までは2か月半ほどで、思っていたよりスムーズでした。
売却してみての感想としては、
築古で外壁がパッとしないマンションでも、
室内をきちんとリフォームして綺麗に保っておけば
「賃貸より安く持てる」という層にはちゃんと刺さるんだなと。
私自身、購入時よりも高く売れたので、
結果的にはかなりお得に10年以上住めた計算になります。
もともと、結婚して都内に住む予定が1年以内に決まっていたので
多少安くなっても売り切るつもりでした。
ただ、事前に近隣の相場を自分でも調べておいたおかげで
不動産会社の査定額の妥当性が分かり、
一番納得できる担当さんを選べたのが、良い結果につながったと思っています。
・築年数：築38年（タイル外壁だが色あせ・浮きが目立つ状態）
・エリア：所沢市東所沢（最寄り：東所沢駅 徒歩9分）
・物件種別：3DK・60㎡ 角部屋
・購入時期／価格：2012年に中古で1,380万円で購入
・売却理由：テレワークが増えたため、もう少し広い郊外の戸建てに住み替えたかった
・売却活動期間：約5か月
・売却できた金額：1,450万円
・査定社数：2社（いずれも地元系）
住み替えを考え始めた一番の理由は、
テレワーク用のスペースがどうしても確保できなくなったことでした。
子どもが中学生になり、それぞれ部屋を欲しがるようになり、
僕の在宅ワークは常にダイニングテーブル…。
東所沢は環境も静かで気に入っていたんですが、
さすがにこのままは無理と判断して、戸建てへの住み替えを決意しました。
正直、売却前は「外壁がかなり年季入ってるし、
大規模修繕の積立金もギリギリだし、売れるのかな…」と不安しかなかったです。
ただ実際に売ってみると、
所沢市内で駅徒歩10分以内・角部屋・南向きという条件はやっぱり強くて、
結果的にかなり良い条件で売れたなというのが率直な感想です。
売れた金額は、最終的に1,450万円。
購入時よりも若干高くなりました。
これはここ数年の中古マンション相場の上昇にも助けられたと思います。
外壁の印象だけで判断されるかと思いきや、
日当たりや風通し、駅までのルートなど、
内見した人たちは総合的に見てくれていたのが救いでした。
売却までの経過は、正直スムーズとは言い難くて、
売り出してから3か月くらいはまったく申し込みが入らず、
内覧も月に2〜3組程度。
「やっぱり見た目が古いのがネックなんですかね」と担当さんに聞いたら、
「それもありますが、今は東所沢エリア全体で在庫が多い時期です」とのこと。
途中で売出価格を1,580万→1,520万に下げて、
室内写真もプロカメラマンに撮り直してもらったあたりから、
反応がちょっとずつ良くなりました。
査定をお願いした2社のうち、
A社は1,500万前後、B社は1,300万台の査定。
B社は「外壁の印象が悪いのでリフォーム前提で買う投資家向けになる」との見立てで、
売却戦略もあまりピンと来なかったので、
最終的にA社に専任でお任せしました。
担当の方は話しやすい30代くらいの男性で、
こちらの希望もちゃんと聞きつつ、
「この金額なら3か月以内に決まると思います」と
根拠を示してくれたのが頼もしかったです。
・築年数：築45年（外壁塗装の色ムラ・クラック補修跡多数あり）
・エリア：所沢市山口（最寄り：西所沢駅 徒歩15分）
・物件種別：2LDK・55㎡ 最上階
・購入時期／価格：1998年に中古で980万円で購入
・売却理由：定年後、駅近の賃貸に移り身軽に暮らしたかったため
・売却活動期間：約6か月
・売却できた金額：880万円
・査定社数：3社（大手1社・地元2社）
まず率直な感想として、
「思っていたよりちゃんと買ってくれる人がいた」という驚きが一番大きかったです。
外壁はかなり古びた印象で、
ひび割れを補修した跡があちこちにあって、
正直、私だったら外観だけ見てここを選ぶかな？と不安もありました。
それでも、エレベーターあり・最上階・南向きという条件と、
所沢市自体の人気もあって、
最終的に880万円で売れたのは
十分納得できる結果でした。
結果だけ見ると、
購入時の980万円からは少し下がっていますが、
25年以上住ませてもらってこの価格なら、
「家賃の代わり」と考えるとむしろ得だったくらいです。
売却代金は、今後の老後資金と引っ越し費用にあてました。
売却までの経過はゆっくりで、
最初の3か月はほとんど動きがなく、内覧も数えるほど。
駅から少し距離があるのと、
周辺に新しい分譲マンションが増えているせいか、
比べられると見劣りするのは仕方ないなと感じていました。
担当の営業さんから「写真を入れ替えてみましょう」と提案され、
室内を片付けてから撮り直してもらったところ、
そこから問い合わせが少しずつ増えていきました。
査定は3社にお願いしましたが、
一番高いところで900万円、
低いところは700万円台前半とかなり差がありました。
安く査定した会社は、
「大規模修繕の予定が見えづらいのでリスクが高い」とはっきり言っていて、
説明としては分かるのですが、
売る側としてはもう少し頑張りたかったのでお断りしました。
最終的には、地元で長くやっている不動産会社を選びました。
担当の女性の方が同年代で、
「同じくらいの世代の方か、
投資用で購入される方を中心にご紹介しますね」と
細かく説明してくれたのが心強かったです。
売却を決めた理由は、
夫婦ともに定年を迎え、
車も手放したため、駅から遠いこの場所で暮らすのが少し不安になったからです。
所沢市内で長く暮らしてきて、
環境には愛着がありますが、
歳を重ねるほど「外壁が古い＝エレベーター故障や大規模修繕の不安」も増してきて、
身軽に賃貸へ移る判断をしました。
今は西所沢駅近くの賃貸マンションで、
買い物や病院にも歩いて行ける生活になり、
売却して良かったと感じています。
外壁が古い所沢市のマンションはいくらで売れる？価格相場と口コミからわかるポイント
所沢市は都内へのアクセスも良く、ファミリー層にも人気のエリアなので、外壁が古くてもマンション自体のニーズはけっこうあります。
ただし、見た目の古さや劣化具合によって、同じ広さ・同じ駅距離でも数百万円単位で価格が変わることも珍しくありません。
口コミや実際の売却事例を見ていくと、
「外壁が古い＝売れない」ではなく、「外壁が古い＝その分価格交渉されやすい」
というのが現実的なところです。
また、所沢市内でも
・所沢駅、西所沢駅、新所沢駅など人気エリア
・築年数（築20年台か、40年以上か）
・管理状態（修繕履歴があるか）
によって評価が大きく変わります。
この記事では、外壁が古いマンションの売却相場の目安と、実際に売った人の口コミから見える「リアルな評価」、そして少しでも高く売るためのコツを、所沢市にしぼってわかりやすく解説していきます。
所沢市で「外壁が古いマンション」はいくらで売れる？実際の売却相場と口コミ評価
所沢市のマンション相場は、駅徒歩や築年数でかなり幅がありますが、外壁が古い物件の場合は、同じエリアの「見た目がきれいな物件」より5〜15％ほど安く売却されるケースが多いです。
例えば、
・所沢駅徒歩10分前後、築25〜30年クラス
→ 外壁の印象が良いマンション：2,800万〜3,200万円前後
→ 外壁がかなり古びて見えるマンション：2,400万〜2,800万円前後
といったイメージです（間取りや階数によって変動）。
口コミでも、
「同じマンション内で、外壁補修後に売った部屋のほうが200〜300万円高く売れた」
「内装はリフォームしてピカピカだったけど、外観が古くて内見数が少なかった」
といった声がよく見られます。
また、買主側の本音としては、
「外壁が古い＝将来の大規模修繕費が不安」
というイメージを持つ人が多く、価格交渉の材料にされやすいです。
一方で、
「駅が近い」「専有面積が広い」「南向き・眺望がいい」などの条件がよければ、外壁が古くてもスムーズに売れた、という口コミもあります。
つまり、所沢市では外壁の古さはマイナス材料にはなるものの、「絶対売れない」レベルではなく、他の条件しだいで十分カバー可能というのが実情です。
古い外壁でも高く売るコツ｜所沢市でのリフォーム・売却戦略と利用者口コミ
外壁が古いマンションでも、工夫しだいで「想定より高く売れた」というケースは所沢市でも多くあります。
ポイントは、
①外壁そのものをどうするか ②売り出し戦略をどう組むか
の2つです。
まず、外壁を個人でリフォームするのは現実的ではないので、重要なのは「管理組合の修繕計画や過去の工事履歴をしっかり説明できるか」という点です。
「◯年に大規模修繕済み」「次回修繕の積立も進んでいる」といった情報があると、買主の不安はかなり減ります。
また、
・エントランス周りや共用部を整理・清掃して、第一印象を少しでも良くする
・室内は部分的でもよいので、クロス・床・水回りなどをきれいにして「中身の良さ」をアピールする
・広告写真は、古さが目立つ角度ではなく、日当たりや広さが伝わる写真を使う
といった工夫も効果的です。
口コミでも、
「外観は正直古いけど、リビングをリフォームして明るく見せたら、内見者の反応が良くなり、ほぼ値下げせずに売れた」
「不動産会社に任せきりにせず、管理状況の説明資料を自分でも用意したら、安心してもらえて成約が早かった」
といった声があります。
さらに、所沢市エリアに強い不動産会社を選ぶことも大切です。
地域特性や、駅ごとのニーズをよく理解している担当者であれば、
・ターゲット（実需のファミリー・投資家など）
・売り出し価格の設定
・値下げのタイミング
をうまく組み立ててくれます。
「外壁が古いから安くするしかない」とあきらめるのではなく、「どう見せるか」「どう説明するか」で価格はまだまだ変えられるので、口コミや実例を参考にしながら、戦略的に進めていくのがおすすめです。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
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