外壁塗装をしないまま家を売りに出しても、本当に買い手は見つかるのか。
とくに堺市のようにエリアごとに相場やニーズが変わる地域では、査定額への影響が気になるところです。
実際の口コミや事例をもとに、外壁の状態がどの程度価格に響くのか、どんな工夫をすれば高く売却できるのかを、分かりやすく解説していきます。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件種別：木造2階建て戸建て
エリア：堺市北区（最寄り：御堂筋線「なかもず」駅 徒歩18分）
築年数：築18年（新築で購入）
購入価格：3,200万円
外壁状態：一度も塗装せず、色あせ・チョーキング・一部ヘアクラックあり
売却理由：子どもの独立と転勤が重なったため住み替え
査定社数：4社
査定価格（机上〜訪問）：2,100万〜2,450万円
実際の売出価格：2,480万円
最終売却価格：2,380万円
売却期間：約3ヶ月
外壁塗装を一度もしておらず、
「このままでは売れないんじゃないか」と不安になり、
堺市北区の戸建て売却に強いという不動産会社を4社に査定依頼しました。
最初の2社は机上査定で「外壁に手を入れないと厳しい」と言われ、
2,100万〜2,200万円の提示。
3社目と4社目は実際に家を見に来てくれて、
「築年数とエリアを考えると、外壁はマイナス要因だけど致命的ではない」
と説明しつつ、2,350万と2,450万の査定が出ました。
そこから、すぐに外壁を塗るかどうかでかなり悩みましたが、
見積もりを取ると塗装だけで120〜150万円。
担当の営業さんから
「価格を少し抑えて、
その分“外壁は現状渡しで、そのぶん価格に反映しています”と
正直に出した方が、今の堺市の相場なら動きやすい」
とアドバイスをもらい、
2,480万円で出すことにしました。
内覧が始まってから、
外壁の色あせはほとんどの人が気にしていましたが、
逆に「中が綺麗なら、自分たち好みに外壁を塗り替えたい」と言う若いご夫婦も多くて、
ちょっと意外でした。
うちは室内はこまめに手入れしていたので、
クロスやフローリングの状態が良かったこと、
北区でも静かな住宅街で、小学校が近いことなどが評価され、
3組目の内覧で出会った、
堺市内で賃貸暮らしをしていた30代ご夫婦が
2,350万円での買付を入れてくれました。
そこから担当さんが「外壁分の値引きはある程度想定しているので、
2,380万円までは粘りたい」と上手く交渉してくれて、
結果として2,380万円でまとまりました。
外壁塗装をしていないことで、
新築時の3,200万円から見るとかなり下がった印象はありますが、
塗装に150万円かけていたとしても、
その分高く売れたかと言われると微妙かな、というのが正直な感想です。
むしろ、
・事前にベランダや水回りを徹底的に掃除
・室内のクロスの汚れだけ数カ所張り替え
・内覧時はカーテンを開けて明るく見せる
こういった「見せ方」に時間をかけたのが良かったと思います。
外壁は確かにマイナス材料にはなりますが、
堺市ぐらいのエリア感だと「どうせいつか自分たちで塗るから」と
割り切る買主さんもいるとわかり、
変に焦ってリフォームしなくてよかった、と今は感じています。
物件種別：分譲マンション（3LDK・角部屋）
エリア：堺市堺区（南海高野線「堺東」駅 徒歩10分）
築年数：築21年（中古で購入・購入時築10年）
購入価格：2,180万円
外壁状態：大規模修繕前でタイル割れ・汚れが目立つ状態
売却理由：実家近くへの住み替え＋テレワークで通勤が不要になったため
査定社数：3社
査定価格：1,350万〜1,550万円
売出価格：1,580万円
最終売却価格：1,520万円
売却期間：約2ヶ月半
まず3社に査定をお願いしたんですが、
どこも開口一番「外壁と共用部の古さはマイナスですね」と言われました。
ちょうど管理組合で大規模修繕を検討中で、
今はまだ手をつけていない状態。
エントランスのタイルの割れや、
外壁の汚れなんかが写真でもハッキリわかるレベルで、
「築浅マンションと比べると見劣りします」という評価でした。
それでも、駅徒歩10分で周辺にスーパーや病院も揃っているので、
一番高い1,550万円をつけてくれた会社にお願いし、
1,580万円で売り出すことに。
販売スタート後、
内覧の問い合わせは思ったより多くて、
特に子どもが小さいご家庭や、
「堺東に職場があるので近くに引っ越したい」という共働き夫婦の方が多かったです。
みなさん、マンションの外観は最初に気にするものの、
実際に部屋の中に入ると
「室内は綺麗ですね」と言ってくださり、
フローリングをリペアしたり、
古くなった照明をLEDに変えたのが効いた気がします。
最終的に、3組目に見に来られた30代前半のご夫婦が
「予算が1,500万円なんです」とはっきり伝えてくれて、
担当さんがその場で
「間をとって1,520万円でいかがでしょう」と
うまくまとめてくれました。
成約後に担当の方と話していて、
「外壁を気にして見送ったお客様は正直いました」と言われましたが、
その一方で、
・管理がしっかりしていて、これから修繕を予定している
・室内の状態が良い
この2点で決めてくれた方もいたそうです。
売却を振り返ると、
「なぜ外壁が古いままなのか」「今後の修繕計画はどうなっているか」を
事前に管理会社に確認し、
内覧のときにきちんと説明できるようにしておいたのがよかったと思っています。
外壁がまだ綺麗じゃなくても、
「これから良くなっていく予定」と伝えられれば、
そこまで致命的なマイナスにはならないんだな、と感じました。
外観にお金をかけるよりも、
室内と情報の準備に力を入れたほうが、
コスパは良いかもしれません。
物件種別：木造3階建て戸建て（狭小住宅・ビルトインガレージ付）
エリア：堺市西区（JR阪和線「鳳」駅 徒歩14分）
築年数：築15年（新築購入）
購入価格：2,650万円
外壁状態：サイディングの色あせ・目地の劣化、一部コケ
売却理由：子どもが増え手狭になり、広い戸建てへ住み替え
査定社数：2社
査定価格：1,900万・2,050万円
売出価格：2,080万円
最終売却価格：2,000万円
売却期間：約4ヶ月
住み替えを決めたときに一番気になったのが、
建ててから一度もやっていなかった外壁塗装でした。
ちょうど近所の家が塗り替えをしていて、
我が家だけくすんだまま。
「このまま売りに出しても、見た目で損するよなぁ」と
夫婦でかなり悩みました。
ただ、塗装の見積もりを取ると100万円オーバー。
正直、次の家の頭金に回したかったので、
外壁はあえて手をつけないまま売却することに。
その判断をした時点で、
「どうして塗装していないのか」を
自分たちなりに整理しておきました。
・まだ雨漏りなどの機能的な問題は出ていない
・その分、売出価格を抑えている
・買主さんの好みの色で塗り替えてもらいたい
この3つを、内覧で質問されたらちゃんと説明しよう、と決めていました。
結果として、売却価格は2,000万円で落ち着き、
新築時よりはかなり下がりましたが、
個人的には「外壁に100万円かけて、
そのぶん高く売れたか」というと微妙だったと思っています。
販売中の4ヶ月は、
問い合わせが一時期ピタッと止まったりして不安になりましたが、
担当さんから「今の堺市西区の相場なら、
この価格帯でビルトインガレージ付きは希少。
時間をかければ必ず決まる」と言われ、
少し気持ちが楽になりました。
最終的に購入してくれたのは、
近所のアパートに住んでいる若いご夫婦。
内覧のとき、第一声が
「外観は自分たちで好きな色にしたいと思ってたので、
逆に塗り替え済みよりいいです」と言われて、
こちらが拍子抜けしました。
査定時に、
一社は「塗装してから売りましょう」と強く勧めてきたのに対し、
もう一社は「外壁は価格と説明でカバーしましょう」と
現実的な提案をしてくれたので、
後者を選んだのは正解だったと感じています。
外壁がそのままでも、
・価格設定
・内覧時の説明
・室内の印象づくり
この3つをしっかりやれば、堺市でもきちんと売れる、というのが実体験です。
物件種別：分譲マンション（2LDK・高層階）
エリア：堺市中区（泉北高速鉄道「深井」駅 バス8分）
築年数：築24年（中古で購入・購入時築14年）
購入価格：1,480万円
外壁状態：共用廊下のひび割れ・外壁の退色あり、大規模修繕は数年前に一度だけ
売却理由：結婚を機に駅近の賃貸へ移るため
査定社数：3社
査定価格：980万〜1,150万円
売出価格：1,180万円
最終売却価格：1,120万円
売却期間：約5ヶ月
売却を終えてみての率直な感想は、
「外壁がボロくても、ちゃんと説明と見せ方を工夫すれば、
思ったよりは売れる」ということでした。
成約価格は1,120万円で、
購入時よりは下がっていますが、
築年数と立地を考えると「よく頑張ったほうかな」と思っています。
販売期間中は、
共用廊下のひび割れや外壁の色あせを見て、
内覧の前に帰ってしまったお客さんもいたと
後から担当さんに聞きました。
それでも、実際に部屋を見てくれた方には
「中はすごく綺麗ですね」と言ってもらえることが多くて、
水回りの掃除や小物の整理整頓を徹底しておいて本当に良かったです。
最終的に購入してくれたのは、
同じ中区で賃貸に住んでいる40代の女性の方。
初回の内覧から、収納の広さや眺望をすごく気に入ってくださって、
その場で「前向きに検討します」と言われました。
一週間後に1,100万円での買付が入り、
担当さんが「1,120万円までなら売主さんも頑張れます」と
うまく橋渡ししてくれて、そこでまとまりました。
査定のとき、3社のうち1社は
「外壁の印象が悪いので、
リフォーム済みの他物件よりはかなり安く出さないと動かない」と
強めに言われて、正直落ち込みました。
でも、別の会社は
「中区は実需エリアなので、
通勤・通学や生活の利便性を重視する方が多い。
室内がきちんとしていれば、
外観だけで全てが決まるわけではないですよ」と
丁寧に説明してくれて、
そちらにお任せすることにしました。
そもそも売却を決めた理由は、
結婚を機に、
二人とも深井駅周辺で仕事をしているので
「もう少し駅近の賃貸に移ろう」という話になったからです。
なので、売却益を大きく出すことよりも、
「無理のない価格で、きちんと買ってもらえること」を
優先したつもりです。
外壁については、
管理会社から今後の修繕計画を細かく聞き、
・いつ頃、どんな工事を予定しているか
・修繕積立金はどのくらい貯まっているか
をメモしておいて、
内覧のときに聞かれたらすぐ出せるようにしていました。
結果的に、買主さんは
「将来の計画がちゃんとしているなら安心」と言ってくれて、
外壁のマイナスイメージを少し和らげられたように感じます。
堺市で外壁が古い物件を売ろうとしている方は、
見た目だけでなく、
こうした“情報の整理”もしておくと良いと思います。
外壁塗装まだの家でも堺市で高く売却できる？査定のポイントと口コミから見る実情
堺市で家を売ろうと思ったとき、よく出てくる悩みが「外壁塗装、まだやってないけど、このまま売って大丈夫？」というものです。
結論からいうと、外壁塗装をしていない家でも堺市で売却は十分可能ですし、条件次第では高値での成約も狙えます。
もちろん、まったく影響がないわけではなく、査定の場面では「築年数」「外壁の傷み具合」「周辺エリアの相場」「買主層（実需か投資か）」によって評価が変わります。
とくに堺市は、戸建て需要が安定しているエリアと、価格重視のエリアが混在しているので、どのエリアで、どんな買主を想定するかが戦略を決めるポイントになります。
「外壁を直してから売るのが正解」とは限らず、あえて塗装せず、その分価格で勝負した方がトクになるケースもあります。
この記事では、堺市で実際に寄せられている口コミや、不動産会社がどんな目線で外壁の状態を見ているのかをふまえて、「塗装なしでも高く売るコツ」を整理してお伝えしていきます。
外壁塗装をしていない家は堺市の査定でどれくらいマイナスになるのか
堺市での査定では、外壁塗装をしていないこと自体よりも、「見た目の印象」と「劣化の程度」が重視されます。
外壁が少し色あせている程度なら、査定への影響はそこまで大きくなく、価格調整は数十万円〜100万円前後のマイナスにとどまることも多いです。
一方で、
・ひび割れが多い
・コーキングの割れが目立つ
・苔やカビ汚れが広範囲にある
・雨染みがはっきり分かる
といった状態になると、「近いうちに外壁工事が必要」と判断され、100万〜200万円前後のマイナス評価が出るケースもあります。
ただし、ここで重要なのは、「売主が外壁塗装をしてから売る方が、本当に得かどうか」という点です。
例えば、外壁塗装に150万円かかったとしても、査定額が150万円以上アップするとは限りません。
むしろ、
・塗装費150万円かけたのに、査定アップは80万円程度
・時間がかかって売却のタイミングを逃す
というパターンもありえます。
堺市では、「現状渡し」で売り出し、買主側が自分好みにリフォームするというニーズも増えているため、最初からフルメンテナンスしておく必要はない場合も多いです。
つまり、「外壁の状態」と「想定される買主層」によって、マイナス幅も、塗装の必要性も変わるということです。
複数の不動産会社に査定してもらい、「このまま」と「塗装後」、どのくらい差が出るかを聞き比べてみるのがおすすめです。
堺市の不動産会社の口コミからわかる「外壁塗装前のまま売る」メリット・デメリット
堺市の不動産会社の口コミや、実際に売却した方の声を見ていくと、「外壁塗装前のまま売った」ケースには、はっきりしたメリット・デメリットがあります。
まずメリットとして多いのが、
・売却までのスピードが早い
・大きな先行費用（外壁塗装代）を用意しなくていい
・買主が自由にリフォームできるため、気に入ってもらいやすい
といった点です。
とくに堺市では、「現状のまま安く買って、自分で好みの外壁や内装に変えたい」という30〜40代の買主も少なくなく、「外壁が古い＝絶対に売れない」わけではありません。
一方のデメリットとしては、
・内覧の第一印象で、他の物件と比べて見劣りしやすい
・「外壁にお金がかかりそう」と買主に警戒され、指値（値下げ交渉）をされやすい
・金融機関や建物診断で、劣化を指摘される可能性がある
といった声が見られます。
口コミを見ていると、「外壁塗装まではしなかったけど、高圧洗浄や簡単な補修だけして印象をアップさせた」という売主が、比較的スムーズに売却できている傾向があります。
つまり、
・高額なフル塗装をするのか
・最低限のメンテナンスだけするのか
・完全に現状渡しにして、その分価格で勝負するのか
このバランスをどう取るかが大事です。
最終的には、「いくらで売れれば満足か」「いつまでに売りたいか」というあなた自身の希望と、堺市の相場・エリア特性をふまえて決めることになります。
複数の不動産会社の口コミや提案内容を比べながら、「外壁塗装前のまま売る」ことによるリスクと、無理に工事をしてしまうリスクの両方を冷静に見ていくのがおすすめです。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
