大津市で外壁塗装をしていない家はいくらで売れる？査定額への影響と実際の口コミ紹介

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大津市で外壁塗装していない家はいくらで売れる？価格相場と口コミから分かる現実

大津市でマイホームを売ろうと思ったとき、気になるのが「外壁塗装をしていないと、どれくらい査定額が下がるのか？」というポイントですよね。

結論から言うと、外壁塗装をしていない家は、そのままの状態でも売れます。

ただし、売却価格は「同じ築年数・同じエリアで、きちんとメンテナンスされている家」と比べると下がりやすいのが現実です。

大津市は転勤族やファミリー層からの人気もあり、中古住宅の需要はそこそこありますが、買う側もネットで相場やチェックポイントを調べてから内覧に来る時代です。

そのため、外壁が色あせていたり、ひび割れ、コケ・カビが目立つと、
「この家、他の部分もメンテナンスしてないんじゃないかな…？」
と、全体の印象まで悪くなりがちです。

実際の口コミを見ても、
「雨漏りはないのに、外壁が古ぼけて見えるだけで、最初の査定が想像より低かった」
という声が多く、見た目の印象が査定額に影響していることがよく分かります。

とはいえ、必ずしも「高いお金をかけて外壁塗装してからでないと売れない」というわけではありません。

価格の付け方や不動産会社の選び方、買主への説明の仕方次第で、「外壁塗装なし」でも納得できる金額で売れたケースもあります。

このあと、大津市の中古住宅市場の傾向と、実際の体験談をまじえながら「どのくらい価格が変わるのか」「高く売るためにできる工夫」をくわしく見ていきます。

大津市の中古住宅市場と「外壁塗装なし物件」の売却価格の傾向

大津市は京都・大阪へのアクセスの良さから、通勤・通学圏として人気が高く、エリアによっては中古住宅も比較的動きが良い地域です。

とくに、石山・瀬田エリア、膳所〜大津駅周辺、湖西線沿線（唐崎・比叡山坂本など）は、ファミリー層にとても人気があります。

そんな大津市の中古住宅市場で、「外壁塗装をしていない家」がどう評価されるかというと、だいたい次のような傾向があります。

1つめは、査定の段階で「修繕費」を見込まれるということ。

不動産会社の査定担当者は、外壁の劣化具合を見て、
「この家を一般的な見た目に戻すには、〇〇万円くらいの外壁塗装費がかかりそうだな」
と頭の中で計算し、その分を売却価格から差し引いて査定額を出すことが多いです。

ふつう、外壁塗装は30坪前後の戸建てで、
80万〜120万円くらいが相場と言われています。

そのため、外壁の状態が悪いと、同条件の家よりも100万円前後低い価格がつくことも珍しくありません。

2つめは、買主側の「心理的なマイナス」です。

口コミや内覧者の声を見ていると、
「見た目が古いと、他の設備も古くて壊れそうな気がしてしまう」
「外壁を直さないといけないなら、その分値引きしてほしい」
という意見が多く、結果として、

・最初から安めの価格設定にせざるを得ない
・内覧後の「値引き交渉」が入りやすい

という流れになりがちです。

大津市の実際のケースでは、
・築20年、外壁塗装なし、草木が少し伸び放題 → 同じエリアの「手入れされた家」より約150万円安い価格で成約
・築15年、外壁にヘアクラック（細いヒビ）多数 → 査定時に「外壁塗装費80万円」を見込まれ、査定額ダウン
といった例も見られます。

ただし、すべての「外壁塗装なし物件」が大きく損をしているわけではありません。

・駅近
・土地の形が良い
・眺望が良い（琵琶湖ビューなど）
・学区が人気
といった条件が良い家は、外壁が多少くたびれていても、希望額に近い価格で売れているケースもあります。

つまり、大津市では「外壁の状態」だけでなく、「立地」「土地の条件」「学区」などとのバランスで価格が決まるというイメージです。

外壁塗装をしていなくても、他の条件が強ければ、想像より悪くない価格で売れる可能性も十分あります。

外壁塗装していない家を高く売るためのコツと実際の口コミ・体験談

「外壁塗装していないと安くなる」と聞くと、不安になりますよね。

でも、ポイントを押さえれば、塗装しないままでも損を最小限にして売ることは十分可能です。

ここでは、大津市の売主さんたちの口コミ・体験談もまじえながら、コツをまとめてみます。

まず、よくある成功パターンとしては、

① 無理に高額な外壁塗装はせず、その分「価格設定」と「見せ方」に力を入れた
② 外壁の現状を正直に伝え、「そのぶん価格で調整しています」と説明した
③ 大津市エリアの販売に強い不動産会社を選び、買い手のニーズに合わせてアピールした

という流れが多いです。

例えば、ある売主さん（大津市瀬田エリア、築18年・外壁塗装なし）の体験談では、
・最初はリフォーム会社に「塗装してから売ったほうが良い」と言われたものの、見積もりが100万円超え
・不動産会社に相談したところ、「この立地なら、塗装せずに少し安めに出したほうが、トータルでは得ですよ」とアドバイス
・結果、外壁塗装費100万円をかけずに、当初想定より50万円安い価格で売却
「外壁を塗ってから売っていたら、結局マイナスだったと思う」と満足されていました。

また、別の方（大津市湖西エリア、築22年・外壁に色あせ有り）は、
・外壁はそのまま
・代わりに、庭の草抜き、玄関周りの清掃、室内の片付けに力を入れた
ところ、内覧者から
「外壁は古めだけど、全体的にきれいに使われている印象で安心した」
と言われ、値引き交渉も大きく入らずに売却できたそうです。

このように、
・外壁の劣化は「マイナスポイント」ではあるものの、
・掃除や整理整頓、価格設定、誠実な説明でカバーできる部分も大きい
というのが実際のところです。

高く売るための具体的なコツとしては、

・外壁の状態を事前にプロに見てもらい、「構造的な問題がないか」だけチェック
・ヒビやコケがひどい部分は、応急的な補修や洗浄を検討（全部塗り替えなくてもOK）
・査定時には、「塗装していないこと」を理由に過度に安くされていないかを、他社の査定と比較
・内覧時には、「外壁塗装はまだですが、そのぶん価格で反映しています」と、先に説明しておく

などがあります。

そして何より重要なのが、大津市の相場に詳しく、「外壁塗装なし物件」の扱いに慣れている不動産会社をパートナーにつけることです。

口コミでも、
「同じ外壁の状態でも、不動産会社によって査定額が全然違った」
「担当者がうまく説明してくれて、買主さんも納得してくれた」
という声が多く、誰に頼むかで結果がかなり変わってきます。

外壁塗装をしていないからといって、あきらめて安売りする必要はありません。

ポイントを押さえて準備すれば、「塗装しないまま、ムダな出費を抑えて、できるだけ高く売る」という選択肢も、充分に現実的ですよ。

相場は過去の実績です。

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