大阪市でマイホームを売ろうと考えたとき、外壁のリフォームをしていない状態だと「いくらで売れるのか」「値引き交渉されないか」と不安になりますよね。
実際、見た目の印象やメンテナンス歴は、査定価格や購入希望者の反応に大きく影響します。
ここでは、外壁を手つかずのまま売却した場合のおおよその価格の目安と、実際の口コミから見えてくる売却のコツをわかりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
・大阪市東住吉区の築24年の木造2階建て戸建て
・新築時に3,200万円で購入
・外壁は一度もリフォームしておらず、チョーキングやひび割れが目立つ状態
・大手2社、地域密着2社の計4社に査定依頼
・売出開始価格：2,280万円
・最終的な売却価格：2,150万円
・駅徒歩15分、近くにスーパーと小学校あり
もともと子どもが独立して夫婦二人になり、
広い戸建てを持て余していたのが売却を考えたきっかけです。
外壁は10年目くらいから塗り替えを勧められていたものの、
つい先延ばしにしていたら気付けば築24年。
壁を触ると白い粉がつくし、南側には細かいひびもあり、
「この状態で本当に売れるのか？」と不安だらけでした。
まずはネット一括査定で4社に見てもらいました。
大手の1社は「外壁リフォーム必須ですね」と言って2,000万円前後の査定。
逆に地元の不動産会社は、
「このエリアは戸建て需要が強いので現状のままでも大丈夫」と
2,300万円という強気な数字を出してきました。
担当さんによって、外壁のマイナス評価の仕方が全然違ったのが印象的でした。
その中で、一番説明が丁寧で、
外壁のマイナス要素と周辺相場を具体的な成約事例で見せてくれた、
地域密着の会社に専任媒介でお願いしました。
外壁はリフォームせず、
その分価格を抑えめにして2,280万円で売り出しました。
内覧はスタートから3週間で5組。
皆さん最初に外観を見て「ちょっと古い感じですね」とは言うものの、
室内は水回りだけ5年前にリフォームしていたので、
そちらの印象が良かったようです。
ある30代のご夫婦は、
「どうせ自分たち好みに外壁を塗り替えたいので、
現状で安く買える方がありがたいです」と、
まさにこちらの狙い通りの反応でした。
結果として、最初の値下げ交渉で
「外壁工事に100万くらいかかりそう」と言われ、
間を取る形で2,150万円で合意。
売出から1カ月半ほどで契約まで進みました。
外壁を直さずに売ったことで、
もちろん査定額は少し抑えられましたが、
事前に「外壁を直した場合の費用」と
「その後いくら高く売れる可能性があるか」を
担当さんとシミュレーションしていたので、
結果的にはリフォームせずに現状渡しで正解だったと思っています。
「完璧な状態にしてから売る」より、
買う人が自分たちで手を入れられる余地を残した方が、
大阪市内の中古戸建てでは意外と反応が良いんだなと実感しました。
・大阪市西区の中古分譲マンション（築28年・3LDK・南向き）
・中古で2,480万円で購入
・外壁や共用部は管理組合で大規模修繕済みだが、専有部はほぼ手付かず
・3社に査定依頼（すべてマンション販売に強い会社）
・売出開始価格：2,650万円
・最終的な売却価格：2,580万円
まずはポータルサイトから3社に査定をお願いしました。
マンションなので、外壁は管理組合がしっかり修繕してくれていて、
正直「外観は築年数のわりにかなりキレイ」な部類です。
それでも、室内は入居から15年ほぼリフォームなし、
床の傷やクロスの汚れが目立つ状態。
査定額は2,550万円〜2,700万円と、
会社によってそこそこ差がありました。
一番高い数字を出してきた会社は、
「このエリアは駅近マンションの需要が高いので、
室内の古さはそこまで気にされません」との説明。
一方で、2,550万円と少し低めの会社は、
「内装をすべて新品にしたい若い夫婦が増えていて、
リフォーム前提の価格でないと動きにくい」とのこと。
悩んだ末、
担当者の女性が同世代で話しやすく、
内覧時のアドバイスも的確だった会社にお願いしました。
2,650万円で売り出し、
「室内は現状渡しですが、
その分、価格は周辺のリフォーム済み物件より少し抑えています」と
広告文にもハッキリ書いてもらいました。
販売開始から2週間ほどで内覧が4件。
土日のたびに、
小さいお子さん連れのご家族や、
共働きの30代ご夫婦が見に来られました。
皆さん、
「外観キレイですね」「管理がしっかりしてそう」と
マンション全体の印象は良くて、
逆に「室内は自分たちでリノベしたいから、
このままで全然OK」という声が多かったです。
3週間目に、リノベ会社を連れてこられた30代のご夫婦が、
「ここで決めたい」と言ってくださり、
最終的に2,580万円でまとまりました。
少しだけこちらが値下げして、
その分、ご夫婦はキッチンと浴室を思い切って最新のものにする計画とのこと。
振り返ってみると、
「外壁＝マンション全体の見た目」がしっかりしていれば、
部屋の中が古くても、
リノベ前提の買主さんにとってはむしろ好都合なんだなと感じました。
最初に「築古だし高くは売れないだろう」と
自分で勝手に線を引かずに、
何社かに査定してもらって正解でした。
・大阪市此花区の築30年・鉄骨3階建ての自宅兼事務所
・親から相続した物件で、購入額は不明（当時3,500万円前後と聞いている）
・外壁は一度も塗り替え歴なしで、
サビや色あせがかなり目立つ状態
・2社に査定依頼
・売出開始価格：2,080万円
・最終的な売却価格：1,980万円
父がやっていた小さな工務店を畳んで数年、
空き家状態だった建物をどうするかが悩みの種でした。
思い入れもあって手放す決心はなかなかつかなかったのですが、
維持費と固定資産税を考えると
「このまま放置はさすがに無理だな」と判断し、売却を選びました。
率直な感想から言うと、
外壁はボロボロでも、
「場所」と「建物の使いやすさ」が合う人には
ちゃんと価値があるんだと知れてホッとしました。
売却価格は1,980万円。
正直、もっと安くなる覚悟もしていたので、
個人的には納得の結果でした。
売却までの流れは、
まず知り合いから紹介された不動産会社に相談し、
そこで「相続物件の売却に慣れている会社」をもう1社紹介してもらいました。
査定は1,900万円と2,100万円で、
高く出した方は「事務所兼自宅としてニーズがある」との見立て。
ただし両社とも、
「外壁の状態はかなり悪いので、
買主さんはリフォーム前提になるはず」とはっきり言われました。
そのうえで、
「下手にこちらで中途半端に外壁を直すより、
買う人がまとめて工事した方が合理的ですよ」と説明され、
リフォームは一切せず現状のまま出すことに。
内覧の対応は担当さんがほぼ全部やってくれて、
私は最初と最後のご挨拶だけ。
1階が元事務所、2・3階が住居という造りだったので、
内覧者は「自営業の方」か「賃貸併用を考えている投資家さん」が多かったです。
印象に残っているのは、
最終的に購入してくれた若いデザイン会社の社長さん。
外壁を見て第一声が
「これはこれで味がありますね。でも、うちのイメージに合わせて
全面塗り替えます！」と前向きだったのが救いでした。
最後に、
2社のうち、担当者のレスポンスが早く、
税金や相続の相談にも付き合ってくれた方と契約しました。
査定額だけでなく、
「親身になってくれるかどうか」は
精神的な負担の少なさに直結すると実感しましたね。
・大阪市住之江区の築21年・3LDKの分譲マンション
・新築時に2,300万円で購入
・外壁は管理組合で1回大規模修繕済み、
ただしベランダ側のタイル浮きなどは多少あり
・4社に査定依頼（大手2社、地場2社）
・売出開始価格：2,380万円
・最終的な売却価格：2,320万円
最初に感じたのは、
「外壁の状態よりも、駅距離と周辺環境の方が
価格に与える影響が大きいんだな」という意外さでした。
結果として2,320万円で売却できて、
買ったときの価格とほぼトントン。
築年数を考えると、
ここまで戻るとは思っていなかったので満足しています。
売却への流れとしては、
子どもが中学に上がるタイミングで学校区を変えたくて、
住之江から実家の近いエリアへ引っ越すことに。
急いで高く売る必要はなかったので、
まずは複数社の査定と話をじっくり聞くところから始めました。
4社の査定額は2,250万〜2,450万円とバラバラ。
一番高い会社は、
「南港通り沿いでバス便も多く、
イオンが徒歩圏内という立地をかなり高評価」とのこと。
逆に低めの会社は、
「築20年を超えていて、
買い替え層がリフォーム費用も含めてシビアになっている」と。
担当者さんとの相性も含めて検討し、
説明が一番分かりやすかった地場の不動産会社に依頼しました。
査定より少し高めの2,380万円でスタート。
広告には、
・外壁やエントランスなど共用部の写真を多めに載せる
・室内は「水回り・床は使用感あり」と正直に記載
この2点を意識してもらいました。
内覧が始まってからは、
毎週末に1〜2組のペースで見学が入りました。
印象的だったのは、
皆さんまずエントランスや植栽、外壁の汚れ具合をじっくり見ていること。
管理人さんが常駐で、
共用部分の掃除が行き届いていたおかげか、
「築年数のわりにキレイですね」と言ってもらえることが多かったです。
3週目に来られたご家族が
「子どもの小学校も近いし、
駅から自転車で通える距離がちょうどいい」と
具体的に生活イメージを話されていて、
そのまま購入希望に。
少し値引き交渉がありましたが、
こちらの希望ラインを守りつつ、
担当者さんがうまく間を取り持ってくれて、
2,320万円でまとまりました。
振り返ると、
外壁リフォームをしていないことを
マイナスに捉えすぎていたのは自分だけで、
買主さんは「管理状態」と「生活のしやすさ」を
総合的に見て判断しているんだなと。
大阪市内でマンションを売るなら、
外壁だけにこだわるより、
日頃から管理組合がしっかり機能しているかどうかが
一番大事かもしれません。
外壁リフォームしてない家は大阪市でいくらで売れる？口コミからわかる相場と売却のコツ
大阪市で家を売ろうとするとき、外壁リフォームをしていないと「どれくらい安くなるんだろう…」と不安になりますよね。
でも、実際の口コミや査定事例を見てみると、外壁を直していない＝必ず売れない、というわけではありません。
立地や築年数、間取り、駅距離など、他の条件が良ければ、外壁が古いままでも想像以上の価格で売れているケースもあります。
一方で、外壁のヒビ割れや色あせが目立つと、買主からの印象が悪くなり、「あとで外壁工事が必要」という理由で、数十万円〜100万円以上の値引き交渉につながることも。
この記事では、実際の口コミから見た大阪市の相場感と、外壁リフォームをしていなくても、できるだけ高く・スムーズに売るためのコツをわかりやすくお伝えします。
外壁を直すべきか、そのまま売るべきか迷っている方は、判断材料としてぜひ参考にしてみてください。
外壁リフォームしていない家の売却価格はどれくらい下がる？大阪市の相場と査定の実例口コミ
大阪市では、外壁リフォームをしていない家の査定額は、「状態によって0〜15％程度」下がるケースが多いという口コミが目立ちます。
築10〜15年くらいで、色あせはあるけど大きなヒビがない家なら、「見た目は古いけど構造には問題ない」と判断され、価格の下げ幅は小さめになることが多いです。
この場合、「同じエリアで外壁リフォーム済みの家」より50万〜100万円ほど安い価格で売り出したらすぐ買い手がついたという声もあります。
一方、築20年以上で、
・コーキングの割れ
・チョーキング（手で触ると白い粉がつく）
・外壁の一部浮きやヒビ
がはっきりわかる状態だと、買主側も「近いうちに外壁工事が必要だな」と見込みます。
この場合、見積もりベースで80万〜150万円くらいの工事費を想定し、その分の値引き交渉をされやすいという口コミが多いです。
大阪市内の実例口コミでは、
・城東区／築22年の戸建て
外壁未リフォーム・駅徒歩10分
→ 3社査定で2,800万／2,650万／2,700万
→ 一番高い価格を提示した会社で売り出し、最終成約は2,730万円
・住之江区／築18年の戸建て
南向き・外壁色あせあり
→ 外壁リフォーム済みの近隣より、約90万円安い価格で売却成立
といった声があり、
「外壁リフォームしてない＝極端に安く叩かれる」というよりは、“工事費相当分＋印象のマイナス分”が差額になるイメージです。
また、同じ外壁の状態でも、不動産会社によって査定額が100万〜200万円違うことも珍しくありません。
外壁のマイナス評価を大きく見る会社もあれば、「人気エリアなので外壁はそこまで影響しません」と前向きな会社もあるため、必ず複数社に査定を取るのがおすすめです。
「外壁リフォームなし」で少しでも高く売る方法と、不安を減らすための口コミ活用術
外壁をリフォームしないまま売る場合、ポイントは「見た目の印象アップ」と「情報の出し方」です。
まず、大掛かりな工事をしなくても、外壁や玄関まわりの高圧洗浄・簡単な補修・植栽の手入れだけで印象はかなり変わります。
3万〜10万円程度のちょっとしたメンテナンスで、「ボロい家」から「少し古いけど大事に使われてきた家」というイメージに変わり、値引き交渉が穏やかになったという口コミも多いです。
次に大事なのは、営業担当者との戦略づくりです。
・「外壁はまだ数年は大丈夫」という専門家のコメントや簡易点検結果を用意してもらう
・内装のきれいさ、日当たり、立地の良さなど、外壁以外の強みをしっかりアピールしてもらう
・内覧時には、あえて「外壁はまだ手を入れていません。
そのぶん価格で調整しています」と正直に伝える
こうすることで、買主は「隠されていた」ではなく「きちんと説明してもらえた」と安心し、極端な値引きを言い出しにくくなります。
さらに、不安を減らすためには、他の売主の口コミを積極的にチェックすることも大切です。
「外壁を直さずに売ったら、いくらで売れたか」「どんな指摘をされたか」「どんな対策をして良かったか」といった実体験は、とても参考になります。
・同じ大阪市内、できれば同じ区での売却体験談
・築年数や建物のタイプ（木造2階建て・3階建てなど）が近い人の口コミ
を中心に見ると、自分の家と近いケースが見つかりやすく、「このくらいの価格なら現実的」「この準備はやっておこう」と具体的なイメージがつきます。
最後に、外壁をリフォームするか迷っているなら、
・「リフォームしてから売る想定価格」
・「リフォームせずに売る想定価格」
の両方を不動産会社にシミュレーションしてもらうと判断しやすくなります。
口コミでも「リフォーム代の元が取れないなら、そのまま売り出す」という選択をする人が多いので、数字で比較しつつ、自分に合った売り方を選んでいきましょう。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
