水戸市で、外壁が古く見えるマンションを売る場合
「どのくらい価格が下がるのか」「本当に売れるのか」は気になるところです。
本記事では、実際の売却事例や口コミから、
築年数や外壁の状態が価格にどう影響するのかを整理し、
リフォームするべきか、そのまま売るべきかの判断材料となる
リアルな相場観と売却のポイントを分かりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
・築年数：築38年（鉄筋コンクリート造、5階建ての3階部分）
・エリア：水戸市見川エリア
・物件概要：3LDK・65㎡・エレベーターなし・外壁タイルの一部劣化あり
・購入時期／価格：中古で12年前に1,050万円で購入
・売出開始価格：930万円
・最終売却価格：820万円
・売却活動期間：約4か月
・利用した不動産会社：地元系2社＋全国チェーン1社
子どもが中学に上がるタイミングで、もう少し広い戸建てに引っ越したいと思い、
今住んでいた古いマンションを売ることにしました。
もともと外壁のタイルがところどころ浮いていて、
大規模修繕も先送り気味だったので、「この状態で売れるのかな…」と不安でした。
まずは水戸市内の不動産会社3社に査定を依頼。
一番高いところで900万円、低いところで750万円と、なかなかの開きがありました。
全国チェーンの会社は数字は高めだけど、
「売り出してみて反応を見ながら下げていきましょう」というスタンス。
一方、地元の会社の1社は、外壁コンディションや管理組合の積立金状況まで細かく見て、
「このマンションは実際はこのくらいがリアルです」と具体的な事例をいくつも見せてくれました。
その説明に納得感があったので、
一番低い査定を出した地元の会社と、もう一社の2社に一般媒介でお願いすることに。
最初は930万円で売り出しましたが、
1か月で内覧が2組だけと反応が渋く、
外壁の印象や築年数を気にしている声が担当さんからも上がってきました。
2か月目に880万円に価格を下げたあたりから動きが出始め、
近くの専門学校に通う予定の学生さんの親御さんや、
水戸駅周辺の会社に勤める若い夫婦が見に来てくれました。
特に若い夫婦の方は、
「駅からバス1本で出られるし、小学校も近い」とかなり前向きで、
内覧中もかなり具体的な質問が多かった印象です。
最終的に、その若いご夫婦が「予算的に上限がこのくらいで…」と提示されたのが
820万円。
担当さんが間に入ってくれて、管理費や修繕積立金、
今後予定されている外壁工事の話もきちんと説明してくれたうえでの金額だったので、
こちらも納得して売買契約を結びました。
正直、もっと安く叩かれると思っていたので、
この築年数と外壁の状態で800万円台前半で売れたのは良かったなというのが本音です。
外壁が古い分、
室内のリフォームやクリーニングを徹底して「中はキレイ」をアピールできたのも大きかったと思います。
水戸市内で古いマンションを売ろうとしている人は、
「外観が古い」分を、価格設定と室内の見せ方でどう補うか、
そこを一緒に考えてくれる担当さんを選ぶのが一番大事だと感じました。
・築年数：築42年（7階建ての6階部分）
・エリア：水戸市千波町
・物件概要：2LDK・58㎡・外壁塗装の色褪せと亀裂あり・オートロックなし
・購入時期／価格：新築時に両親が購入（当時1,380万円）、数年前に私が相続
・売出開始価格：780万円
・最終売却価格：700万円
・売却活動期間：約6か月
・利用した不動産会社：一括査定サイト経由で3社
まずはネットの一括査定を試してみて、
3社から査定結果をもらいました。
最高査定が820万円、最低が650万円。
外壁のひびや、エントランスの古さをけっこう厳しめに見る会社もあって、
「こんなに違うんだ」とちょっとショックでした。
最初は「高く売りたい」という気持ちもあって、
820万円を出してくれた会社に専任でお願い。
担当の営業さんは30代くらいの男性で、
話しやすくて写真もすごくきれいに撮ってくれたんですが、
内覧の問い合わせは思ったほど伸びませんでした。
3か月経ったところで、
「正直、このままだと決まりにくいです」とハッキリ言われ、
売出し価格を780万円に下げることに。
値下げしてからは、
近くで働く看護師さんの単身購入希望や、
実家近くに住み替えたいというご夫婦など、
ポツポツと内覧予約が入るようになりました。
実際に決まったのは、
5回目の内覧に来た40代のシングルマザーの方。
お子さんの学校区を変えたくないそうで、
「このエリアでこの価格なら、多少古くても…」ということで、
最初からかなり前向きな様子でした。
ただ、外壁の亀裂と将来的な修繕費の負担を気にされていて、
管理組合の総会資料や長期修繕計画を一緒に確認したり、
管理会社にも問い合わせたりと、
そこから2週間くらいはかなりバタバタしました。
最終的には、
「修繕費のことも考えて、この金額でどうでしょう」と
提示されたのが700万円。
当初の希望よりは下がりましたが、
担当さんもかなり頑張ってくれていたのが伝わっていたし、
「長く住んでくれそうな人に買ってもらえたらいいな」と思っていたので、
この方に決めました。
売却を振り返ると、
外壁が古いマンションはやっぱり時間がかかるし、
「見た目の古さ」を理由に内覧すら来ないこともあります。
それでも、
管理状況や周辺環境（千波湖公園が近いとか、バスの便がいいとか）を
きちんと説明してくれる不動産会社と組めば、
現実的なラインでちゃんと売れるんだな、と実感しました。
・築年数：築35年（10階建ての9階部分）
・エリア：水戸市笠原町（県庁エリア）
・物件概要：3LDK・72㎡・外壁コンクリの色ムラと錆汁跡あり・眺望良好
・購入時期／価格：中古で8年前に980万円で購入
・売出開始価格：1,050万円
・最終売却価格：930万円
・売却活動期間：約3か月
・利用した不動産会社：地元中堅1社＋大手1社
仕事の拠点が東京に移ることになり、
通勤にはさすがに厳しい距離なので、水戸のマンションを手放すことにしました。
決め手になったのは県庁が近い立地だったんですが、
買った当時から外壁のコンクリはかなりくたびれていて、
正直、見た目はあまり良くない物件でした。
売却を終えた今の感想を先に言うと、
「外壁ボロでも、中身と立地でここまで行けるんだな」というのが率直なところです。
結果としては、
930万円での成約。
買った金額から見れば若干プラス、
8年住んだことを考えれば十分満足できる数字でした。
ここに至るまでの流れとしては、
まず大手不動産会社にネットから査定依頼。
そこが出してきたのが1,100万前後の査定。
「本当にそんなにいくの？」と半信半疑だったので、
近所でよく名前を見かける地元の中堅会社にも査定をお願いしました。
地元の会社の担当さんは、
実際の成約事例をいくつも見せながら、
「見た目は古いが、県庁職員さんや公務員さんの需要があるエリアなので、
1,000万前後なら十分狙えますよ」とかなりリアルな説明。
ただ、「売出は1,050万くらいに抑えたほうが動きはいい」と言われ、
そのアドバイスを採用して同社をメインにお願いしました。
売出後は、
1か月で5組ほど内覧が入りました。
県庁勤務のご夫婦や、
近くの病院に勤める看護師さんカップルなど、
やはり職場へのアクセスを気にする人が多かった印象です。
外壁については、
「見た目はちょっと古いですね」と言われるものの、
室内をフルリフォームしていたこともあって、
中に入るとみなさん安心した表情に変わっていました。
2か月目に入ったところで、
県庁勤務の30代夫婦から正式な購入希望が入り、
「予算が950万円まで」との相談。
こちらの希望は1,000万を切らないことでしたが、
担当さんがうまく間を取り持ってくれて、
管理費や固定資産税の話も含めて数回やり取りした結果、
お互い納得の930万円で手を打つことになりました。
最後に査定を振り返ると、
高めの数字を出してきた大手よりも、
周辺の事情に詳しい地元会社の方が「結果として近かった」という印象です。
外壁の古さはマイナス要因ではありますが、
眺望の良さや生活の利便性まで具体的に説明してくれた担当さんのおかげで、
想像以上の価格で売り抜けられたと感じています。
・築年数：築40年（6階建ての1階部分）
・エリア：水戸市元吉田町
・物件概要：2DK・50㎡・外壁塗装剥がれ・通り沿いで車の音あり
・購入時期／価格：中古で15年前に680万円で購入
・売出開始価格：580万円
・最終売却価格：530万円
・売却活動期間：約5か月
・利用した不動産会社：個人経営の不動産店1社＋買取業者1社（査定のみ）
水戸駅の近くに賃貸で引っ越すことにして、
「もう自分でマンションを持たなくていいかな」と思い、
元吉田の古いマンションを売ることにしました。
住んでいたときから感じていたのは、
「外壁がとにかく古く見える」ということ。
塗装も色あせていて、
初めて来る人にはだいたい「けっこう年季入ってますね」と言われていました。
売却後の率直な感想としては、
「派手に儲けたわけではないけれど、
この条件でちゃんと買い手がついてホッとした」という感じです。
結果は530万円での成約。
ローン残債をギリギリ完済できるラインだったので、
売却できたときは本当に肩の荷が下りました。
そこに至るまでの経過としては、
まず、買取業者さんに簡易査定をしてもらいました。
出てきた金額は400万円台前半。
「早くは売れるけど、この金額だとちょっときついな」と思い、
一般の買主さん向けに販売してくれる近所の不動産屋さんにも相談。
その個人経営の不動産店の社長さんは、
物腰が柔らかくて、
「外壁は古いけど、1階で階段がないのをメリットに感じる人もいますよ」と、
ポジティブな面もちゃんと教えてくれました。
査定額は500～550万円くらいで、
「まずは580万円で出して、反応を見て調整しましょう」との提案。
売り出してから2か月くらいは、
内覧は月1～2組ペース。
近くの会社に勤める若い男性や、
ご両親の近くに住みたいという50代の女性など、
年齢層はバラバラでした。
ただ、皆さん口をそろえて言うのが、
外壁の古さと、通り沿いの車の音。
3か月目に入る前に社長さんから、
「このままだと長期戦になるので、
思い切って550万円に下げませんか」と提案がありました。
少し悩みましたが、
早く身軽になりたかったので値下げを決断。
価格を下げてから1か月ほどで、
近所にお母様が住んでいるという40代の女性から、
具体的な話が入りました。
その方も最初は外壁の見た目を気にされていましたが、
「1階で足腰に不安が出ても暮らしやすい」という点と、
室内をある程度リフォームしていたことを評価してくださり、
「530万円なら購入したい」と言ってもらえました。
最後に査定のことを振り返ると、
買取の400万円台という数字を知っていたからこそ、
530万円で一般の方に買ってもらえたのは大きかったと思います。
水戸市で外壁が古いマンションを売るなら、
「見た目は妥協してもいいけど、
価格と生活のしやすさで納得したい」という人に届くような、
現実的な価格設定が必要なんだなと実感しました。
外壁が古いマンションは水戸市でいくらで売れる？相場と口コミからわかる実情
水戸市でマンションを売ろうとするとき、「外壁が古いけど、このまま売っても大丈夫？」と不安になる方は多いです。
見た目が古いだけで、買い手がつかないんじゃないか…と心配になりますよね。
結論からいうと、外壁が古くても「売れる」が、本来の相場より価格が下がりやすいのは事実です。
ただし、どのくらい下がるかは、築年数・立地・管理状態・今後の大規模修繕計画などで大きく変わります。
この記事では、水戸市での実際の売却相場や口コミから、「どの程度の値下がりなら許容範囲なのか」や、「高く売るためにやっておきたいポイント」をわかりやすく解説していきます。
「古く見えるから…」とあきらめて値下げする前に、まずは相場感と、他の売主さんがどう工夫しているのかを知っておきましょう。
水戸市で「外壁が古いマンション」はどのくらい価格が下がる？実際の売却相場と事例
水戸市の中古マンション全体の相場感としては、駅近（特に水戸駅周辺）で築20～30年前後の物件だと、ザックリと「1㎡あたり20〜30万円前後」が目安になることが多いです。
60㎡前後のファミリータイプなら、1,200万〜1,800万円くらいのレンジですね。
ただ、ここから外壁が古く見えるマンションは、さらに5〜15％ほど価格が下がるケースがよく見られます。
例えば、本来1,500万円前後で売れてもおかしくないマンションが、外壁の劣化感やヒビ・汚れなどが目立つことで、1,250万〜1,400万円程度で成約するといったイメージです。
実際の不動産会社の担当者からも、
「同じ築年数でも、外壁の見た目が古いマンションは内見数が明らかに少ない」
「買主さんがローンを組むときに、将来の修繕費を気にして価格交渉されやすい」
という声が聞かれます。
一方で、外壁は古くても、
・水戸駅徒歩圏や大通り沿いなど立地が良い
・管理組合がしっかりしていて、修繕積立金が十分にある
・近い将来に大規模修繕が予定されている
といった条件がそろうと、「見た目ほど価格は落ちない」ことも多いです。
実例としては、
・外壁に汚れや色あせが目立つ築25年のマンション（駅徒歩15分）が、周辺相場より約10％安い価格で成約
・逆に、外壁は古いが「数年以内に外壁塗装・防水工事の計画あり」と説明できた物件は、値引き幅が5％以内におさまった
などがあります。
つまり、見た目の古さ＝大幅な値下げ、とは限らず、
「立地」「管理状況」「修繕計画」の情報をどれだけきちんと伝えられるかで、売却価格は大きく変わってくる、ということです。
売れた人・売れない人の口コミから見る、水戸市で高く売るためのポイント
水戸市で「外壁が古いマンション」を売った方の口コミを見ていくと、売れた人と売れなかった人には、共通するポイントがいくつかあります。
まず、売れた人の口コミで多いのが、
「外壁の古さを隠さず、管理状況と今後の修繕計画をしっかり説明した」
という声です。
外壁が古いマンションは、どうしても第一印象がマイナスになりがちですが、
・これまでどんな修繕をしてきたか（屋上防水・配管・エレベーター等）
・今後予定されている大規模修繕の内容と時期
・管理会社や管理組合の体制
を具体的に伝えることで、「古いけれど手入れはされている安心感」をアピールできた、という口コミが多いです。
逆に、売れにくかった人の口コミでは、
・「外壁が古いことを気にして、とにかく価格を下げる方向でしか考えなかった」
・「部屋の片付けや簡単なリフォームをせず、内装も古い印象のままだった」
といった反省が目立ちます。
外壁は個人ではどうにもできない部分ですが、
・室内を徹底的に掃除・整理して、内覧の印象をアップさせる
・照明を明るくして、古さより「清潔感」を出す
・水回りや壁紙など、必要最低限のリフォームだけでも検討する
といった工夫をした人の方が、「思ったより高く売れた」「値引き交渉が少なく済んだ」と感じているようです。
また、口コミからよく分かるのが、不動産会社選びの重要性です。
・外壁の古さを理由に、いきなり大幅な値下げを提案してくる会社
・「とりあえず安く出して早く売りましょう」というスタンスの担当者
よりも、
「周辺相場や過去の成約事例を見せながら、適正な価格と販売戦略を一緒に考えてくれる会社」
を選んだ方が、結果的に高く売れているケースが多いです。
水戸市はエリアによって需要がかなり違うので、
・水戸駅周辺、赤塚エリア、笠原町などそれぞれの相場を把握している
・過去に同じマンション、または近隣マンションを扱った実績がある
こうした不動産会社に相談することで、「外壁が古い」というハンデを最小限に抑えた売却がしやすくなります。
まとめると、
・外壁が古いからといって、あきらめて大幅値下げしない
・管理状態・修繕履歴・将来の計画を積極的に開示して安心感を出す
・室内の印象アップと、不動産会社選びにしっかり力を入れる
この3つを意識することで、水戸市でも「古い外壁のマンション」をできるだけ高く、スムーズに売ることが期待できます。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
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