外壁の劣化や古さが気になり、「この状態で本当に売れるのだろうか」「どのくらいの価格が相場なのか」と不安に感じている松戸市のマンション所有者は少なくありません。
実際、見た目の古さは印象を左右しますが、必ずしも売却価格が大きく下がるとは限らず、需要エリアや管理状態、売り出し方次第で評価が変わります。
ここでは、松戸市で外壁が古いマンションを売る際の価格の目安や、実際に売却した人の口コミから、高く売るためのポイントを分かりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件種別：分譲マンション（鉄筋コンクリート造・昭和58年築・外壁タイル一部浮きあり）
所在地：千葉県松戸市（常磐線「松戸」駅徒歩14分・バス便もあり）
間取り・広さ：3LDK・65㎡・南向き
購入時期／価格：中古で2008年に2,100万円で購入
売却理由：子どもの独立と、職場のある都内への住み替え
売出開始価格：1,580万円
最終的な売却価格：1,520万円
売却活動期間：約4か月
媒介形式：専任媒介
子どもが独立して夫婦二人暮らしになり、
通勤がしやすい都内に移ろうという話になったのが売却のきっかけです。
ただ、築40年以上で外壁のタイルもところどころ傷んでいて、
「こんな古いマンション、松戸でちゃんと売れるのか？」と不安でいっぱいでした。
まず松戸市内の大手2社と、地域密着の不動産1社に査定を依頼。
大手A社は「外壁の古さで印象が落ちる」として1,400万円。
大手B社は「駅まで少し距離がある」と1,350万円。
一方で地域密着のC社の担当さんは、
「小学校が近くてスーパーも多く、子育て世帯には需要があります」と
他より前向きで1,600万円の査定を出してくれました。
C社の担当さんが一番話しやすく、
売り方の提案も具体的だったので専任媒介を締結。
「少し強気で1,580万円スタートにして、
反応を見てから調整しましょう」との提案で売出し開始。
内覧前には、壁紙の黒ずみを部分的に張り替え、
水回りをプロにクリーニングしてもらいました。
外壁は個人ではどうにもならないので、
管理組合で今後大規模修繕の予定があることを
事前に資料で用意しておくようアドバイスされました。
内覧はトータルで6件ほど。
ファミリー層が多く、
「保育園と小学校が近いのは安心ですね」と言ってくれた方もいれば、
やはりエントランスの古さや外壁のくすみを見て
表情が曇る人もいました。
3か月ほど動きがなく、
担当さんから「1,530万円に見直しませんか」と提案され、
思い切って価格を下げたところ、
その直後に30代前半のご夫婦から具体的な購入希望が入り、
最終的に1,520万円で決着しました。
結果として、他社の査定額よりも高く売れたので満足しています。
最初は外壁の古さばかり気にしていましたが、
担当さんに「価格と生活のしやすさのバランスで選ぶ人が多い」と言われ、
駅までの自転車アクセスや、スーパー・病院の近さを
資料や内覧時の会話でしっかりアピールしたのがよかったと思います。
「古いからダメ」ではなく、「古いけどここがメリット」と
きちんと伝えられれば、松戸でも十分売れると実感しました。
物件種別：分譲マンション（外壁塗装の色あせ・クラック多数）
所在地：千葉県松戸市（新京成線「八柱」駅徒歩10分）
間取り・広さ：2LDK・57㎡
購入時期／価格：新築で1999年に1,950万円で購入
売却理由：夫の転勤に伴う県外への引っ越し
売出開始価格：1,450万円
最終的な売却価格：1,380万円
売却活動期間：約3か月
媒介形式：一般媒介
まず3社に一括査定をお願いしました。
松戸駅周辺までカバーしている大手1社と、
八柱エリア専門の2社です。
査定額は1,350万〜1,500万円とばらつきがあり、
一番高く出してくれたのは地元の会社でした。
ただ、「高く言うだけで売れなかったら意味がない」と思い、
販売戦略や写真の撮り方まで
詳しく説明してくれた2社と一般媒介契約を結びました。
売出し後の1週間は、ネット掲載だけで2〜3件の問い合わせ。
ただ実際に内覧に来ると、
みなさんエントランスの外壁のひび割れや、
階段の手すりのサビに目が行くようで、
「共用部の古さが気になりますね」と率直な感想をいただくこともありました。
そのたびに、不動産会社の担当さんが
「管理費・修繕積立金がしっかり貯まっていて、
2年後に外壁の大規模修繕予定です」と説明し、
管理組合の議事録も見せてフォローしてくれました。
2か月ほど経った頃、
内覧の多かった会社の担当さんから
「1,450万円だと、近隣のもう少し新しい物件と
同じゾーンに入ってしまうので、
1,390万円に下げて差別化しましょう」と提案。
悩みましたが、夫の転勤時期も迫っていたので
価格を見直しました。
その値下げ直後の週末に、
同じ松戸市内から引っ越してくるという
40代のシングルマザーの方が内覧に。
「駅から歩けて、
スーパーと中学校が近いところを探していた」とのことで、
部屋の中の状態や日当たりをとても気に入ってくれて、
その場で具体的な購入の話になりました。
最終的にこちらが少し譲る形で、
1,380万円で契約となりました。
感想としては、外壁の古さだけで諦めなくてよかったなと。
私自身も最初は「見た目がボロいから無理かな」と思っていましたが、
担当さんが写真では室内の明るさや収納の多さをしっかり見せてくれたり、
内覧時には周辺の公園や商店街の話をしてくれたりして、
「暮らすイメージ」を持ってもらえたのが成功のポイントだと思います。
結果的に、転勤のスケジュールにも間に合い、
ほっとしています。
売却の理由は、やはり夫の転勤が一番大きかったです。
賃貸に出すことも考えましたが、
築年数と外壁の状態を考えると、
これ以上先延ばしにしても価値が下がるだけかなと判断し、
売却して身軽に引っ越すことを選びました。
物件種別：分譲マンション（外壁モルタル・ひび割れ補修跡多数・築古）
所在地：千葉県松戸市（北小金駅徒歩12分）
間取り・広さ：3DK・60㎡
購入時期／価格：中古で1995年に1,380万円で購入
売却理由：親の介護で実家のある茨城県に戻るため
売出開始価格：980万円
最終的な売却価格：930万円
売却活動期間：約5か月
媒介形式：専任媒介
親の介護が必要になり、
実家の近くに拠点を移すことになったのが
このマンションを手放す一番の理由です。
築年数も相当いっており、
エントランスの外壁もひびだらけで、
正直「売れなくても仕方ない、
最悪は空き家で管理かな」と覚悟していました。
ところが実際に動いてみると、
意外と問い合わせがあって驚きました。
長年住んだマンションへの愛着もあり、
売却を決めた後も
「もっと早く判断していれば、
もう少し高く売れたのかな…」と
複雑な気持ちもありましたが、
今は新しい生活への区切りとして
前向きに受け止めています。
最終的な売却価格は930万円。
当初の希望よりは下がりましたが、
築年数と外壁の状態を考えれば
妥当なラインだと今では感じています。
現金一括の買主さんだったので、
決済もスムーズで助かりました。
売却までの経過としては、
まずインターネットの一括査定で
5社ほどから連絡がありました。
査定額は800万円〜1,000万円とかなり幅があり、
一番高い数字を出した会社は
「正直、この金額では売れない可能性が高い」と
営業マン自身が言うような感じで、
逆に信用できませんでした。
最終的に選んだのは、
900万円台前半という現実的な数字を出しつつ、
「北小金は、柏や松戸より静かで
穴場として探している人もいるんですよ」と、
エリアのポジティブな面を
しっかり説明してくれた担当さんの会社です。
室内の片付けや、
古い照明をシンプルなLEDに変えるなど、
お金をあまりかけずに
印象を良くする工夫も一緒に考えてくれました。
査定の段階から、
「外壁はどうしようもないので、
室内の明るさと風通しをアピールしましょう」と
はっきり言われていたのも良かったです。
内覧のたびにカーテンを開け、
ベランダから見える公園の緑を見せるようにしたところ、
何人かの方に
「外観は古いけど、中は思ったよりいいですね」と
言ってもらえました。
最終的に購入を決めたのは、
近くの会社に勤務する30代の男性で、
「駐車場代が安くて、
駅から自転車で通える距離がちょうどいい」と
言っていました。
査定のときに、
複数社の説明をじっくり聞き比べたのは正解でした。
高い数字だけを鵜呑みにせず、
「どうやってその価格で売るのか」を
具体的に話せる担当者を選ぶことが
結果的にうまくいった理由だと思います。
物件種別：分譲マンション（タイル外壁・全体的にくすみ・築25年）
所在地：千葉県松戸市（新松戸駅徒歩8分）
間取り・広さ：2SLDK・63㎡
購入時期／価格：新築で2001年に2,480万円で購入
売却理由：子どもの進学を機に、都内の実家近くへ移住
売出開始価格：2,080万円
最終的な売却価格：2,010万円
売却活動期間：約2か月半
媒介形式：専任媒介
まず、売ってみての率直な感想は
「思ったよりスムーズだったし、
築年数のわりに納得できる価格で決まった」というものです。
外壁の色あせやタイルの剥がれが少し気になっていたので、
もっと苦戦するかと思っていましたが、
エリアと管理状態をきちんと説明できたことで
安心してもらえたのかな、と感じています。
結果として、
最終的な売却価格は2,010万円でした。
新築で買ったときの金額からは下がっていますが、
この築年数と外観の状態を考えると
「よく頑張ったほう」と担当さんからも言われましたし、
私自身も納得しています。
売却までの経過はとてもバタバタで、
子どもの進学先が決まってから
あわてて動き始めました。
新松戸は快速も止まるし、
周辺にスーパーや病院も多くて便利だったので、
「賃貸に出すか、売るか」で最後まで迷いましたが、
管理の手間や将来の修繕費のことを考え、
最終的に売却を選びました。
不動産会社選びでは、
最初に大手の無料査定サイトから
3社に来てもらいました。
査定額は1,900万〜2,100万円。
一番高かった会社は、
「新松戸はファミリーに人気なので、
2,200万スタートでもいけますよ」と強気でしたが、
具体的な販売戦略の話になると少し曖昧でした。
逆に、2,050万円前後と言ってきた会社の担当さんは
「外壁の古さを気にする人もいるので、
その分、室内のきれいさと日当たりを
しっかり写真や内覧で見せていきましょう」と
かなり細かい提案をしてくれました。
最終的に、その担当さんの会社と専任契約を結び、
スタートの売出価格は2,080万円に設定。
事前にハウスクリーニングと、
古かった洗面台の水栓だけ交換しました。
内覧に来てくれたのは全部で5組で、
皆さんほとんどが近隣エリアからの住み替え。
特に印象的だったのは、
2人目のお子さんが生まれたばかりというご夫婦で、
「小学校までの通学路がフラットで安心」と
何度も確認していたのが印象的でした。
査定のときに、
「外壁は古くても、
管理が行き届いていることを
数字と資料で見せましょう」と
アドバイスされていたので、
管理組合の収支報告や、
ここ10年間の修繕履歴をファイルにまとめ、
内覧の方に自由に見てもらえるようにしました。
そのおかげか、
「見た目は古いけど、中身はしっかりしている」と
評価してもらえたように思います。
売れた理由を改めて考えると、
新松戸という立地の良さと、
担当者さんの戦略が合っていたことが大きいですね。
特に、強気すぎる価格で長引かせず、
早めに現実的なラインで売り出したのが
成功につながったと感じています。
外壁が古い松戸市のマンションは「いくらで売れる？」口コミからわかる相場と高く売るポイント
松戸市で「外壁が古いマンション」を売ろうとするとき、いちばん気になるのは「いくらで売れるのか？」というところですよね。
結論からいうと、外壁が古くても、立地や管理状態が良ければそれなりの価格で売れる一方で、条件が悪いと想像以上に値下げが必要になるケースもあります。
また、松戸市は東京へのアクセスが良く、柏・流山エリアとの比較で検討する人も多いので、エリアごとの相場差や駅からの距離が価格にとても影響しやすいです。
この記事では、松戸市の口コミや実例から、
「外壁が古いマンションは実際どのくらいで売れているのか」
「高く売れた人と安くなってしまった人は何が違ったのか」
といったポイントを、できるだけわかりやすくお伝えしていきます。
外壁が古いマンションの売却価格相場と松戸市ならではの事情
まず、ざっくりとしたイメージをつかむために、松戸市の中古マンション相場からお話しします。
松戸市全体の中古マンションの中央値は、築年数・場所にもよりますが、だいたい
3,000万前後〜3,500万円台がひとつの目安になっています。
ただし、ここから
・築25〜30年以上
・外壁の色あせやひび割れが目立つ
・大規模修繕がだいぶ前で、次の修繕積立が不安
といった条件が重なると、同じエリアの「見た目がきれいなマンション」よりも5〜15％ほど安く査定されることが多いです。
一方で、松戸市には
・松戸駅・新松戸駅・柏寄りの北小金駅など、都内通勤の需要が高いエリア
・常磐線・新京成線・武蔵野線が使えるエリア
があり、「駅近」や「都内へのアクセスの良さ」が目立つ物件だと、外壁が古くても買い手がつきやすくなります。
たとえば、
・松戸駅徒歩10分以内
・70㎡前後のファミリータイプ
・築30年前後で外壁は古め
といった条件だと、状態にもよりますが、2,300万〜3,000万円前後で売却成立するケースが多い印象です。
逆に、
・駅から徒歩15〜20分以上
・バス便が必須
・エレベーターなしの4階・5階
などになると、外壁が古いことでさらに印象が下がり、2,000万円を切る価格帯まで下がってしまうことも珍しくありません。
松戸市ならではの特徴として、
・同じ築年数でも「管理状態」と「共用部の清潔感」で価格の差がかなり出る
という点があります。
外壁の塗装が古くても、
・エントランスがきれい
・植栽が手入れされている
・掲示板や郵便受け周りが整理されている
こうした要素が整っているマンションは、「古いけどちゃんと管理されているんだな」と買主からの印象がよく、価格の下落幅を小さく抑えられる傾向があります。
つまり、松戸市では
・立地（駅距離・路線）
・築年数
・外壁の古さ
に加えて、管理の良し悪しが価格に直結しやすいエリアと言えます。
実際の口コミから見る「売れた金額」と高く売れた人・安くなった人の違い
ここからは、実際に松戸市で「外壁が古いマンション」を売った人たちの口コミや体験談から見えてきた、リアルな売却価格とポイントの違いをお話しします。
まず、よくあるパターンとして、
・ほぼ相場どおりの価格で売れた人
・想定より100万〜300万円ほど安くなってしまった人
の2パターンに分かれやすいです。
高く売れた人の共通点として多いのは、次のようなものです。
・内覧前に室内を徹底的に片づけて、モデルルームのように見せた
・水回りやクロスの一部を、数万円〜数十万円程度の軽いリフォームで整えた
・外壁の古さについて、管理組合での修繕計画や積立金の状況をきちんと説明した
・複数の不動産会社に査定を出し、「松戸市エリアの中古マンション販売が得意」な会社を選んだ
特に、口コミでよく見かけるのが、
「外壁が古いから不安に思われそうだと思い、管理組合の議事録や長期修繕計画書を用意して、買主さんに見せたら安心してもらえた」
という声です。
買主側からすると、外壁が古い＝すぐに大規模修繕でお金がかかるのでは？という不安があります。
そこに対して、
・いつ頃大規模修繕をしたか
・次はいつ頃の予定か
・修繕積立金にどれくらい貯まっているか
をきちんと見せられると、「古いけどきちんと面倒を見ているマンションなんだ」と印象がぐっと良くなり、値引き交渉を抑えやすくなります。
一方、安くなってしまった人の口コミで多いのは、
・とりあえず1社だけに査定を頼んで、そのまま言い値で売り出した
・外壁の古さを気にして、最初からかなり安い価格で出してしまった
・室内の片付けや簡易的な掃除をほとんどしないまま内覧を受けた
といったパターンです。
「早く売りたいから」と、相場よりも100万〜200万円ほど低い価格で出してしまい、そのまま売れてしまったという声も珍しくありません。
外壁が古いと「売れにくい」と思い込み、最初から値段を下げすぎてしまうケースですね。
また、口コミの中には、
「最初に依頼した会社は『外壁も古いし、このくらいが限界です』と低めの査定を出してきたけど、別の会社に相談したら200万円高い価格で売却できた」
という話もあります。
このことから、松戸市で外壁が古いマンションを少しでも高く売るには、
・複数社に査定を出して、価格と販売戦略を比較する
・室内の印象をできるだけ良くして、外壁の古さをカバーする
・管理状態や修繕計画をきちんと説明できるようにしておく
この3つがかなり重要だとわかります。
外壁が古いからといって、必ずしも大きく値下げしないと売れないわけではありません。
「見せ方」と「情報の出し方」で、同じマンションでも売れる価格が大きく変わるということを、口コミからもぜひ意識しておいてください。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
