京都市には築年数が経ち、外壁が古く見えるマンションも多くありますが、そうした物件は本当に希望の価格で売れるのでしょうか。
外観の印象が価格にどれくらい影響するのか、実際の売却相場やオーナーの口コミをもとに、査定で損をしないためのポイントを整理しました。
少しでも高く、納得の条件で売りたい方に向けて、具体的なコツをわかりやすく解説していきます。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件：京都市右京区の築38年・外壁タイルがかなり傷んだ分譲マンション（3LDK・63㎡）
購入時：中古で1,480万円（当時築25年）
売却理由：子どもの進学で大阪に引っ越す必要が出たため
周辺環境：最寄り駅まで徒歩10分、スーパー近いが建物は全体的に古め
売却スタート価格：1,580万円で売り出し
最終的な売却価格：1,520万円
査定会社数：3社（最高1,600万／最低1,300万）
子どもが中学生になり、部活や塾を考えると大阪の方が
通いやすいよね、という話になったのが売却を考えたきっかけでした。
ただ、うちのマンションは外壁のタイルがところどころ剝がれていて、
エントランスも正直「昭和感」が強くて、ほんまに売れるんかな…と不安でした。
まずは一括査定サイトで3社に来てもらいました。
一社目は全国チェーンで、机上査定は1,500万、訪問後1,600万まで出してくれました。
二社目の地元密着の不動産は「外壁の印象で敬遠される人もいます」と正直に言いつつ、
1,450万。三社目は投資系に強い会社で、1,300万とかなり低め。
こちらとしては、外壁の古さをどう説明するかが不安だったので、
一社目の担当さんの「管理状況や修繕履歴をちゃんと見せれば大丈夫」という言葉に
安心感があり、その会社に専任でお願いしました。
売り出しは担当さんの提案で1,580万スタート。
「外観の写真は広角で、エントランスよりも室内をメインに出しましょう」と言われ、
室内の片づけと簡単なDIYだけ自分で頑張りました。
内覧は土日に集中して、最初の2週間で4組。
ご夫婦＋小学生のお子さん連れの方や、
投資として考えているという40代くらいの男性も来られました。
実は1組目の若い夫婦は「外壁がちょっと気になって…」と
かなり悩まれてましたが、管理組合で数年以内に大規模修繕予定があること、
積立金がしっかり貯まっていることを、担当さんが図や資料を使って説明。
「外観は変えられるけど、立地は変えられないですよ」と
フォローしてくれて、こちらも横で聞きながら心強かったです。
1カ月ほど経ったころ、
そのご夫婦から1,500万で正式な申込みが入りました。
こちらは1,550万を希望していたので少し交渉になりましたが、
担当さんが「間を取って1,520万でどうでしょう」とまとめてくれて、
結果、1,520万円で契約成立。
外壁ボロボロのイメージが強かったので、
正直、1,400万いけば御の字と思っていた自分からすると
かなり満足のいく結果でした。
終わってみて感じたのは、
「古い外壁＝絶対安くなる」ではなくて、
・修繕履歴や今後の計画がきちんと説明できるか
・室内をできるだけキレイにして“ギャップ”をつくれるか
・担当さんが自分の物件の弱点を理解した上でうまく伝えてくれるか
ここがすべてだなと。
特に古い京都のマンションだと外観の古さはどうにもならないので、
“中身と管理状態で勝負”するのが
高く売るコツなんやと身をもって実感しました。
物件：京都市中京区・築41年のマンション（2DK・48㎡）、外壁モルタルが色あせ＆ひび割れ多め
購入時：新婚時に中古で1,980万円（当時築30年）
売却スタート価格：2,280万円
最終的な売却価格：2,200万円
査定会社数：4社（最高2,300万／最低1,800万）
周辺環境：地下鉄駅徒歩7分、コンビニ・商店街近く生活はかなり便利
一括査定サイトで4社に査定してもらいました。
最高は2,300万と言った大手仲介、
一番低かったのは1,800万と渋い数字を出した地場の不動産屋さん。
同じマンションなのにここまで違うんだ、とちょっとびっくりしました。
査定の時にどの会社も口を揃えて言ったのが
「外壁が古く見えるので、写真の撮り方と案内の仕方が大事ですね」ということ。
中でも、大手の担当さん（30代くらいの女性）が
「外観よりも“中がきれいなギャップ”を演出しましょう」と
具体的にアドバイスをくれたので、そこにお願いすることにしました。
売り出しは担当さんの提案で2,280万。
最初は強気かなと思ったんですが、
「中京区は立地で評価されますし、成約事例から見ても十分狙えます」と言われ、
思い切ってその価格でスタート。
内覧が始まるまでの1週間で、
・壁紙の汚れが目立つところだけ部分張り替え
・古い照明をLEDのシーリングライトに交換
・キッチンの扉シートを貼り替え
これを全部、担当さんが紹介してくれた内装業者さんにお願いしました。
トータルで20万円ちょっとでしたが、
仕上がりを見たら「これ新築？」と冗談言いたくなるくらい明るくなって、
自分でも本気で売るモードに切り替わりました。
内覧は2カ月ほどで7組。
共働きの30代夫婦や、
単身赴任予定の40代男性など、
職場が四条烏丸近くという方が多かったです。
皆さん、エントランスで一瞬「古いな…」という表情をされるのですが、
部屋に入ると「思ったよりキレイですね」とホッとされるのが分かる感じでした。
1カ月半くらい経ったころ、
30代半ばのご夫婦から2,150万で買付申込。
私としては最低でも2,200万は欲しかったのでかなり悩みましたが、
担当さんが「他にも2組検討している方がいるので、
正直に希望価格を伝えてみましょう」と間に入ってくれて、
最終的にお互い譲り合って2,200万円でまとまりました。
結果として、外壁の古さの割には
かなりいい数字で売れたと思っています。
振り返ってみて感じるのは、
・査定額だけでなく“古さをどうカバーするか”を一緒に考えてくれる会社を選ぶこと
・室内にちょっとお金をかけてでも「第一印象」を上げること
・立地が良いエリアなら、安売りしすぎないこと
この3つが効いたかな、ということです。
そもそも売る理由は、子どもが大きくなって
もう少し広いところに住みたかったからですが、
外壁ボロボロの古いマンションでも、
中と周辺環境をちゃんと見てくれる人は必ずいるんだなと実感しました。
物件：京都市南区・築35年のファミリーマンション（3LDK・70㎡）、外壁コンクリ打ちっぱなしが汚れとクラック多め
購入時：新築時に2,300万円で購入
売却理由：定年退職後、夫婦で地方へ移住するため
売却スタート価格：1,780万円
最終的な売却価格：1,700万円
査定会社数：2社（1,600万／1,750万）
周辺環境：JR駅徒歩15分、バス停近く。大型スーパーまで徒歩5分
定年をきっかけに、前から憧れていた長野への移住を決めました。
そのためには京都のマンションを売らないといけないのですが、
うちのマンション、外壁が黒ずんでいて、
「いかにも昭和の団地」という見た目。
妻とふたりで「こんなんでも売れるんかな」と
よく話していました。
売却前から感じていたのは、
正直なところ「高くは売れないだろうな」という諦め半分、
「でも立地は悪くないし…」という期待半分。
エレベーターなしの5階という条件もあり、
そこもハンデだろうと思っていました。
結果的には、1,700万円で売却。
購入価格から見れば下がっていますが、
築年数と外観を考えれば、
納得以上の数字だと今は感じています。
売却までの流れは、決してスムーズ一辺倒ではなく、
内覧に来られても外観や階段を見て
その場でテンションが下がる方もいらっしゃいました。
特に小さいお子さん連れのご夫婦は、
5階までの階段を上がるだけでヘトヘトになっておられて、
「やっぱりエレベーター欲しいですね」と率直に言われたことも。
そんな中でも、2社目の不動産会社の担当さんが
「南向きで日当たりがいいことと、
70㎡と広めでこの価格帯なのは今どき少ないです」と
ポジティブな点をしっかり拾い上げてくれたのが印象的でした。
査定も1,750万と高めでしたが、
「ここから少し調整は入ると思います」と
現実的なコメントもあったので、逆に信頼できました。
査定は最初に地元の小さな会社にお願いし、
そこが1,600万。
「外壁と階段がネックですね」と
あまり工夫のない言い方をされたのと、
「リフォームしてから売ったほうが」と
こちらの予算を考えない提案だったので、
お断りしました。
2社目はネットで口コミの良かった中堅の仲介会社。
担当者は40代くらいの男性で、
とにかくよく話を聞いてくれました。
「全部リフォームする必要はないけど、
壁紙と水回りを少しきれいにするだけで印象は変わります」と、
最低限の手直しだけ提案してくれたのがありがたかったです。
そのアドバイス通り、
壁紙の張り替えと浴室の鏡交換などを行い、
売出しは1,780万でスタート。
内覧は1カ月半で5組ほどでしたが、
最終的に決めてくださったのは
近くの工場にお勤めの30代ご夫婦でした。
「車通勤なので駅距離は気にしないですし、
階段も運動だと思えば」と笑っておられて、
担当さんが上手に「広さと価格」をメインに話してくれたおかげで
外観の古さについてはそこまで話題になりませんでした。
外壁はどうしようもない欠点だと思っていましたが、
・他の条件（広さ、日当たり、価格）でちゃんと補える
・担当者の見せ方次第で印象はかなり変わる
ということを、身をもって体験しました。
物件：京都市北区・築39年のマンション（1LDK・42㎡）、外壁タイルの色むらと補修跡が目立つ
購入時：独身時代に中古で1,380万円（当時築28年）
売却スタート価格：1,580万円
最終的な売却価格：1,550万円
査定会社数：3社（1,400万／1,500万／1,600万）
周辺環境：最寄りバス停徒歩3分、スーパーやドラッグストアが徒歩圏、静かな住宅街
売ってみての感想としては
「外壁が古くても、ちゃんと準備すればここまでいけるんだ」という驚きが大きいです。
正直、1,400万いけば御の字かなと思っていたのに、
最終的に1,550万円までいけたので、
引っ越し先の頭金にも余裕を持たせることができました。
結果からいうと、
売り出し開始から3週間ほどで買付が入り、
1カ月ちょっとで引き渡し完了。
想像していたよりも、かなりスピーディーでした。
内覧に来たのは4組で、
みなさん共通して「室内きれいですね」と言ってくれたのが
外壁コンプレックスを抱えていた私には
すごく救いになりました。
売却までの経過は、ちょっとバタバタでした。
結婚を機に夫の会社に近い大阪へ引っ越すことが決まり、
「3カ月後には退去したい」というスケジュール感。
その時点で住んでいたこの北区のマンションは、
外壁のタイルがところどころ違う色で補修されていて、
エントランスも昔のまま。
賃貸に出すか売るかで迷ったものの、
管理費と修繕積立金をずっと払い続けるのも負担だなと思い、
売却を選びました。
査定は3社にお願いしました。
一番低かったのは1,400万で、
「外壁の見た目がどうしてもマイナス」とハッキリ言われました。
二社目は1,500万で、
「室内をもう少し明るくすれば1,550万くらいは狙えるかも」とのこと。
三社目は1,600万と強気でしたが、
「この価格で出して、反応を見てから下げていきましょう」と
値下げ前提の言い方だったのがちょっと引っかかりました。
最終的には、
一番バランスがよさそうだった二社目にお願いしました。
担当の女性が同世代くらいで話しやすく、
「古い外壁はどうしても変えられないので、
内覧者さんが玄関ドアを開けた瞬間に“おっ”と思うようにしましょう」と
具体的な提案をたくさんくれたのが決め手です。
アドバイス通り、
・玄関に明るい照明と姿見を置く
・リビングに観葉植物を置いてモデルルームっぽくする
・収納の中も整理して、扉を開けても生活感が出すぎないようにする
など、できる範囲で工夫しました。
そのおかげか、
実際の内覧では外壁の話題はほとんど出ず、
「バス停が近い」「スーパーが歩いて行ける距離」
といった周辺環境のほうに話がいきました。
売る理由は結婚と引っ越しでしたが、
独身時代の思い出が詰まった部屋だったので、
安く手放したくない気持ちも正直ありました。
でも、担当さんが価格の根拠や近隣の成約事例を
丁寧に説明してくれたおかげで、
最終的な金額にも納得して送り出すことができました。
古い京都のマンションでも、
・周辺環境の良さをちゃんと言語化してくれる担当者を選ぶ
・室内の第一印象に全力を注ぐ
・相場から大きく外れない範囲で強気に出る
こういうところを押さえれば、
思っているよりちゃんと売れるんだと思います。
外壁が古い京都市のマンションはいくらで売れる？口コミから分かる相場と高く売るコツ
京都市って、築年数が古くて外壁もだいぶ年季が入っているマンションが多いですよね。
「うちのマンション、外壁がボロいけど本当に売れるの？」と不安に思う方もいると思いますが、結論から言うと、外壁が古くても、立地や管理状態が良ければちゃんと売れますし、価格次第ではかなり需要があります。
もちろん、ピカピカのリノベ済みマンションと同じ価格で売るのはむずかしいです。
ただ、京都市は観光地へのアクセスや学区、駅近など「場所の価値」が高いので、「見た目よりも利便性を重視する買主」が多いのもポイントです。
この記事では、京都市での口コミや実際の売却事例をもとに、
「外壁が古いマンションはいくらくらいで売れているのか」
「どうすれば少しでも高く売れるのか」
を、やさしく解説していきます。
口コミから見えるリアルな相場感と、高く売るためのコツを知っておくと、売却のタイミングや戦略も立てやすくなりますよ。
京都市で「外壁が古いマンション」は本当に売れる？口コミで分かるリアルな売却事例と評価
京都市のマンション売却の口コミを見ていると、外壁が古い物件でも「思ったよりちゃんと売れた」という声がけっこうあります。
特に、地下鉄沿線・JR沿線・バスの利便性が高いエリアは、外観が古くても需要が落ちにくいという傾向があります。
たとえば、
・築30年以上・外壁ひび割れありのマンションでも、「四条烏丸・京都駅・二条駅周辺」など人気エリアだと、相場の9割前後で売れたという口コミ
・逆に、郊外でバス便のみ・スーパーまで遠い場所だと、外壁の古さがかなりマイナスに見られて、相場より1～2割安くないと売れにくかった、という声もあります。
買主側の口コミを見ると、
「外壁は古いけど、管理がちゃんとしていて修繕計画もあったので安心して買えた」
「外観よりも、間取りと駅距離、価格のバランスを重視した」
という意見が多めです。
つまり、外壁の古さそのものより、「これからも安心して住めるマンションかどうか」が評価の分かれ目になっているわけですね。
また、外壁が多少古くても、「室内はリフォームしてあって、そのまま住める状態」だと、内見時の印象がグッと良くなり、「外観は気にしないから中がきれいならOK」という層に受けやすいです。
口コミを見ても、「外観よりも内装のきれいさで決めた」という声は少なくありません。
価格面では、
・築浅・外観きれいなマンションを100とすると、
・築30年前後・外壁に古さありのマンションは、エリアや管理状況によって「80～95」くらいの幅がある、というのが京都市での体感的な相場イメージです。
「外壁が古い＝売れない」ではなく、「外壁が古い＝その分を価格や情報の出し方で調整する」
こう考えて、立地・管理・修繕計画・室内状態とセットで評価される、という視点を持っておくと、口コミの内容もかなり理解しやすくなります。
外壁が古いマンションを少しでも高く売るためのポイントと業者選びの口コミ活用術
外壁が古いマンションでも、売り方を工夫すれば「安売りしすぎずに」売却することは十分可能です。
ここでは、京都市ならではのポイントと、不動産会社の選び方・口コミの使い方をまとめます。
まず押さえておきたいのが、「マイナス要素を隠さず、安心材料をしっかりセットで見せる」ことです。
外壁が古いこと自体は、内見に来れば誰でも分かります。
なので、
・大規模修繕の履歴
・今後の修繕計画
・管理組合の状況（積立金残高や総会の開催状況など）
を資料できちんと見せることで、「見た目は古いけど、ちゃんと管理されていて長く住める」という印象を与えられます。
次に、室内の印象アップも重要です。
外観が古い分、部屋の中まで古く暗い印象だと、どうしても買主の気持ちが冷めやすくなります。
壁紙の張り替えや、水まわりの簡易リフォーム、ハウスクリーニングだけでも、「ここなら住めそう」と思ってもらいやすくなり、価格交渉もゆるくなりがちです。
そして、かなり大事なのが不動産会社選びです。
同じマンションでも、
・「外壁が古いからこのくらいしか出せませんね」と最初から値下げ前提で話す業者
・「外壁は古いけれど、交通や学区、観光地アクセスを武器にしましょう」とポジティブに戦略を立てる業者
では、最終的な売却価格が大きく変わります。
京都市での口コミを見ると、
「古い物件の売却実績が多い会社は、写真の撮り方やコメントが上手で、内覧数が増えた」
「エリアに詳しい担当者が、近隣の再開発情報や学校区の人気などをアピールしてくれて助かった」
といった声が目立ちます。
そのため、
・ポータルサイトやGoogleマップで、その会社や担当者の口コミをチェック
・「築古マンション・外観が古い物件」の売却実績があるかを面談時に確認
・査定額だけでなく、「どう売るつもりか」の説明内容を比べる
といったポイントで業者を見極めるのがおすすめです。
口コミは「高評価の数」よりも、「自分のマンションに近い条件の事例があるか」を見るのがコツです。
同じ京都市でも、新築タワマンばかり扱っている会社と、築古マンションを得意にしている会社では、戦略がまったく違います。
外壁の古さは変えられませんが、
・情報の見せ方
・室内の印象づくり
・頼れる不動産会社の選び方
次第で、売却価格はしっかりコントロールできます。
「どうせ安くしか売れない」と決めつけず、口コミや実績をうまく活用して、納得できる条件での売却を目指してみてください。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
