外壁が古くなってきたマンションを東大阪市で売る場合
「どのくらいの価格になるのか」「本当に売れるのか」と不安を感じる方は多いものです。
実は、見た目の古さがあっても
査定のポイントを押さえ、買い手の心理を理解しておくことで
想像以上の価格で売却できる可能性があります。
ここでは、東大阪市の相場感や実際の口コミをふまえながら
古い外壁のマンションを少しでも高く売るためのコツをわかりやすく解説します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
・家族構成：夫婦＋小学生2人
・物件：東大阪市小阪エリアの築32年RC造マンション（3LDK・65㎡）
・購入時：新築時に2,480万円で購入
・売却理由：子どもの進学を機に大阪市内へ引っ越し
・主な不安：外壁タイルの劣化・古さで売れないのでは？という心配
・売り出し開始価格：2,080万円
・最終売却価格：1,930万円
きっかけは、
子どもが中学受験を考え始めたことと、
妻の職場が梅田方面に変わったことでした。
東大阪は住みやすかったんですが、
通学と通勤を考えると、どうしても市内に出たいなと。
まず3社にネットから査定を依頼。
外壁がかなり古く、タイルの色あせとクラックが目立つ状態で、
正直「1,500万いけば御の字かな」と思っていました。
ところが、A社は机上査定で1,600万、
B社は訪問査定で1,800万、
C社は同じく訪問査定で1,900万の提示。
特にC社の担当さんは、
「小阪は中古マンションのニーズが高いので、
外壁の古さより駅近・学区をちゃんとアピールしましょう」と
具体的な戦略を話してくれたのが印象的でした。
売り出しはC社の提案通り2,080万円スタート。
最初の2週間で3組の内覧が入りました。
そのうち1組は子どもが同じ小学校のご家族で、
「外観は古いけど中はきれいですね」と言ってもらえ、
やっぱり室内のリフォーム歴と管理状況を
しっかり説明することが大事だと実感。
担当さんにアドバイスをもらい、
・水回りの簡易クリーニング
・玄関ドア前の観葉植物
・昼間の内覧限定で部屋を明るく見せる
など、ちょっとした工夫をしただけで、
3回目の内覧で今の買主さんから
1,900万円の指値が入りました。
そこから管理費・修繕積立金の説明、
駐輪場ルールなど細かい条件調整をして、
結果的に1,930万円でまとまりました。
外壁が古いのはマイナスだと思い込んでましたが、
「管理組合が機能していて、将来の大規模修繕の積立もある」
という点をきちんと説明できたのが
高く売れたポイントかな、と感じています。
あと、査定額の高い会社ではなく、
「なぜその金額なのか」をちゃんと説明してくれる担当さんを
選んだのが正解でしたね。
・家族構成：単身（40代前半・会社員）
・物件：東大阪市長田西の駅徒歩7分マンション（2LDK・55㎡・築28年）
・購入時：中古で1,480万円（リノベ済）
・売却理由：在宅勤務が増えたため、もう少し広い部屋へ住み替え
・売り出し開始価格：1,780万円
・最終売却価格：1,720万円
まずはネットの一括査定で4社に依頼しました。
外壁がくすんでいて、
「昭和感あるね」とよく言われていたマンションだったので、
正直そこまで期待していませんでしたが、
査定額は1,500万〜1,800万と結構差がありました。
一番高く出してくれた会社の担当さんが、
女性で話しやすかったこともあり、
専任でお願いすることに。
「長田は工場が多くて地味だけど、
地下鉄と近鉄の2路線が使えるのは強みですよ」と言われ、
立地の良さを前面に出す戦略に。
売り出しは1,780万円でスタート。
ただ、3週間は問い合わせゼロで、
「やっぱり外観が古いからかな…」と少し落ち込みました。
その間に担当さんから
・夜の内覧は避けて、日中の南向きの明るさをアピール
・共用廊下の不要物を片付けて管理の良さを演出
・オートロックはないが、防犯カメラが付いていることを強調
など、細かいアドバイスをもらい、
管理人さんにも協力してもらいながら整えていきました。
1カ月過ぎた頃に、
30代のご夫婦と、小学生の娘さんという3人家族が内覧。
ご主人が自転車通勤で東大阪市内の工場勤務ということで、
長田エリアの利便性をよく理解されていました。
その場でかなり具体的な質問が出て、
管理費や修繕積立金、
直近の外壁補修の履歴などを詳しく説明。
そのご家族から、
1,700万円で購入希望の連絡が入りました。
担当さんが「もう少し頑張りましょう」と背中を押してくれて、
最終的には1,720万円で合意。
終わってみると、
外壁の古さをカバーできるくらい、
室内のリノベ履歴と
駅近・生活のしやすさを丁寧に伝えられたのが良かったと思います。
私がこのマンションを気に入っていた理由も素直に話したら、
買主さんも同じポイントに共感してくれて、
「ここなら長く住めそう」と言ってくれたのが嬉しかったですね。
・家族構成：夫婦2人（50代）
・物件：東大阪市八戸ノ里の築35年マンション（3DK・60㎡）
・購入時：中古で980万円（当時は相場の安い時期）
・売却理由：子どもが独立し、駅近のコンパクトな分譲に住み替え
・売り出し開始価格：1,380万円
・最終売却価格：1,320万円
もともとこのマンションを買ったのは、
子どもの学校区で選んだのと、
当時の家賃よりローンのほうが安かったからです。
築年数は古かったですが、
駅も近くて買い物もしやすく、
気に入って長く住んでいました。
ただ、年々外壁の色あせがひどくなってきて、
同じ棟の方からも「次の大規模修繕、
ちゃんと積立で足りるんやろか」と
不安の声が出るように。
私自身も、老後のことを考えると
エレベーター付きで管理の良い小規模マンションに
移りたいという思いが強くなりました。
住み替え先を先に決めてしまっていたので、
売却には少し焦りがありました。
ただ、思ったより良い値段で売れるなら、
老後資金にも回せるなと期待もあり、
まずは3社に査定を依頼。
査定額は1,200万〜1,400万と幅がありました。
一番低いところは、
「外壁の古さと、間取りが3DKで今どき人気がない」
という理由を挙げていましたが、
正直な説明だなと感じました。
一番高い査定の会社は、
「室内のリフォーム歴がある点を強く出しましょう」と、
過去に行った和室から洋室への変更、
キッチン交換の時期などを丁寧にヒアリングしてくれたので、
そこにお願いしました。
結果としては、
1カ月半で1,320万円で成約。
途中の経過としては、
最初の2週間で2組内覧がありましたが、
どちらも「外観がちょっと…」という反応。
そこで担当さんから
「室内の写真をもっと増やしましょう」と提案があり、
プロカメラマンに撮り直してもらいました。
写真を差し替えてから、
内覧の問い合わせが一気に増えたのが印象的でした。
最終的に購入してくれたのは、
近くでお店をされているご夫婦で、
「店舗から歩いて帰れるところを探していた」とのこと。
外観より生活のしやすさを重視されていて、
我が家の「八戸ノ里はコンパクトで何でもそろう」という
感想にも共感してくれました。
査定の時点で「なぜこの金額なのか」を
数字と周辺の成約事例で見せてくれた会社に頼んだのは、
やっぱり良かったと思います。
・家族構成：シングルマザー＋中学生の娘
・物件：東大阪市布施駅徒歩10分の築30年マンション（2LDK・58㎡）
・購入時：中古で1,250万円（当時リフォーム済）
・売却理由：再婚を機に夫の職場に近いエリアへ引っ越すため
・売り出し開始価格：1,580万円
・最終売却価格：1,510万円
住んでいたマンションは、
外壁のタイルがところどころ剥がれていて、
正直、見た目はあまり良くありませんでした。
でも、駅まで歩けて、
近くに大型スーパーもあって、
子育てにはすごく便利な場所だったんです。
そんな中で再婚が決まり、
夫の職場が奈良寄りということもあって、
思い切って売却して引っ越しすることにしました。
「外壁ボロボロやし、売れへんのちゃう？」と
周りからも言われていたので、
スタートの段階では不安だらけでした。
まずは、布施周辺に強そうな不動産会社を
自分で3社回りました。
その場で査定してくれた金額は、
1,400万、1,500万、1,600万とバラバラ。
一番高いところは、
「外観はたしかに古いですけど、
布施エリアは賃貸需要も高いので、
投資家さん向けにもアピールできます」と
言ってくれたのが心強かったです。
担当の方は30代くらいの男性で、
娘にもきちんと挨拶してくれて、
「お母さん一人で大変なことも多かったと思いますが、
それでもここを選ばれた理由を
ポータルサイトのコメントに載せましょう」と提案してくれて、
ちょっとウルっときました。
売却活動が始まってからは、
1週間に1〜2件くらいのペースで内覧がありました。
投資用で見に来られた男性の方は、
外観を見てすぐテンションが下がった感じで、
「これは家賃いくらで貸せますかね」と
金額の話ばかりでしたが、
逆に実需のご家族連れの方は、
「中は思ったより広いですね」と
内装をじっくり見てくれました。
3週間ほど経った頃、
同じ布施エリアで賃貸住まいをしている
30代前半のご夫婦が内覧に来られて、
「家賃とローンの支払いがあまり変わらないなら
買ったほうがいいと思って」とのこと。
そのご夫婦がとても気に入ってくれて、
最初は1,480万円の申し出でしたが、
担当さんがうまく間を取ってくれて、
最終的に1,510万円で決まりました。
査定の段階で、
「外壁のマイナスをどうやってカバーするか」を
一緒に考えてくれた会社を選んだのが
良い結果につながったと思います。
個人的には、
外観よりも周辺環境と室内の状態を
しっかり整えておくことが、
東大阪の古いマンションを
少しでも高く売るコツかなと感じました。
外壁が古い東大阪市のマンションはいくらで売れる？相場と口コミからわかる高く売るコツ
東大阪市は大阪市内よりも価格が少し抑えめで、通勤もしやすいエリアなので、中古マンションのニーズはじゅうぶんあります。
ただ、そのなかでも「外壁が古い」「見た目がくたびれている」マンションは、どうしても第一印象で損をしやすいんですよね。
とはいえ、外壁が古い＝売れないというわけではありません。
築年数・立地・管理状態・修繕履歴などをしっかりアピールできれば、価格の下落を最小限におさえて売ることも可能です。
この記事では、東大阪市で外壁が古いマンションがどれくらい価格に影響するのかという相場感と、実際の口コミからわかった「少しでも高く売るためのコツ」をまとめていきます。
「うちのマンション、外壁ボロいけど売れるの？」と不安な方の参考になるように、できるだけリアルな目線でお伝えしていきます。
外壁が古いマンションはどれくらい売却価格が下がる？東大阪市の相場と事例
東大阪市の中古マンション全体の相場感としては、駅近・築浅・管理良好の物件で、だいたい「1平方メートルあたり30〜45万円」くらいが一つの目安になります。
ただしこれは条件がそろった“きれいめ物件”の話で、外壁が古い・ひび割れが目立つ・塗装が色あせているといった要素があると、そこから5〜20％ほど価格が下がるケースがよく見られます。
たとえば、
・築25年・駅徒歩7分・外壁も含めて全体的にきれいなマンション：2,000万円前後で成約
・同じくらいの築年数・駅徒歩10分・外壁の色あせや補修跡が目立つマンション：1,650〜1,800万円前後で成約
といったイメージで、見た目の古さがそのまま「値引き材料」になりがちです。
特にファミリー層は「安全性」と「長く住めそうか」を気にするので、外壁のひびや汚れを見て「このマンション、大丈夫かな？」と不安を感じます。
その結果、
・内覧前から候補から外される
・内見は入るけど、購入申込時に大きめの値引きを求められる
というパターンも少なくありません。
ただ、ここでポイントになるのが「外壁が古いけれど、きちんと修繕してきた履歴があるかどうか」です。
東大阪市の事例でも、
・築30年オーバーで外壁は古いが、大規模修繕済み・次回修繕の計画も明確に提示できたマンションは、周辺相場からの下落が5〜8％程度にとどまった
・逆に、修繕積立金が不足していて「いつ外壁工事できるかわからない」状態だと、10〜20％の値下がりになった
という傾向が見られます。
つまり、「見た目が古い」だけでなく「これからお金がかかりそう」と思われると、さらに価格が下がるということです。
査定を依頼する際は、管理組合の資料や長期修繕計画、大規模修繕の履歴などを用意しておくと、「古いけどちゃんと手入れされてきたマンション」という評価をしてもらいやすくなります。
実際の口コミから見る「外壁が古いマンション」を少しでも高く売るためのポイントと不動産会社の選び方
東大阪市で外壁が古いマンションを売った人の口コミを見ていくと、「どの不動産会社に頼んだか」で結果が大きく変わっているのが印象的です。
同じマンションでも、
・A社では「外壁が古いのでこのくらいが限界ですね」と、かなり低めの査定
・B社では「立地と管理状態をしっかりアピールしましょう」と、やや強気の価格で販売開始
というケースがあり、最終的にB社のほうが高く売れた、という声が多く見られます。
口コミからわかるポイントを整理すると、
①「外壁が古い＝マイナス」だけでなく、プラス材料も一緒に説明してくれる営業担当を選ぶ
・駅距離、生活利便性、学区、共用部分の清掃状況などをきちんと見てくれるか
・査定時に「ここはマイナスですが、ここはプラスです」とバランスよく話してくれるか
②修繕履歴や管理の良さを“資料＋言葉”でしっかり伝えてくれる会社を選ぶ
・管理組合の議事録、長期修繕計画書、大規模修繕工事の報告書などを積極的にチェックしてくれるか
・内覧時に、買主へ「外壁は古いけれど、〇年に大規模修繕済みです」と説明してくれるか
③ポータルサイトの写真やコメントに力を入れてくれる会社を選ぶ
・古さが目立つ外観だけでなく、きれいなエントランスや室内写真を多めに載せてくれるか
・コメント欄で「管理状態」「周辺環境」の良さをしっかり文章で伝えてくれるか
こうした点をおさえてくれる不動産会社だと、外壁の古さによるマイナスをうまくカバーしながら販売してくれます。
逆に、ただ「相場より少し安く出して、問い合わせが来たら値引きで決めるだけ」というスタンスの会社だと、本来もっと高く売れたかもしれない価格で妥協させられるリスクがあります。
また、売主側でできる工夫として口コミで多かったのが、
・エントランス周りやバルコニーをできるだけ片づけて、清潔感を出す
・管理組合に相談して、共用部の簡易清掃や植栽の手入れをしてもらう
・室内の小さな不具合（クロス剥がれ・水栓のぐらつきなど）は事前に直しておく
といった「見た目の印象アップ」です。
外壁そのものは個人ではどうしようもありませんが、マンション全体の“雰囲気”をできるだけ良く見せることは意外と効果があります。
最終的には、外壁の古さを正直に伝えつつ、「それでも住みやすいマンションですよ」とプラス面をどこまで見せられるかが、高く売るための分かれ道になります。
そのサポートをきちんとしてくれる不動産会社を選ぶことが、外壁が古いマンション売却ではとても大切です。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
