大東市で「外壁が古くなってきたマンション」を売るとき、
本当に買い手がつくのか、価格がどれくらい下がるのか不安になりますよね。
実は、見た目の古さがあっても、立地や管理状況などの条件次第では
想像より高く売れるケースも少なくありません。
この記事では、古い外壁のマンションがどの程度の価格で売れているのか、
売却価格の目安や、実際に売った人の口コミをわかりやすく紹介します。
家を売る予定があるなら、早めに査定をしてみて、どのくらいで売れるのかを掴んでおきましょう。
下記のサイトから査定を申し込むことで、 思っていたよりも高い値が付くことが分かり、 喜んでいる人が増えています。
関連する口コミ・体験談を紹介
物件種別：築35年・外壁タイルがかなり色あせたマンション（3LDK・70㎡）
所在地：大阪府大東市（JR学研都市線最寄り・駅徒歩12分）
購入時期と価格：新築時に購入・当時価格 2,480万円
売り出し開始価格：2,080万円
最終的な売却金額：1,880万円
売却までの期間：約4ヶ月
依頼した不動産会社：大手1社＋地元中小2社（最終的に地元中小に専任媒介）
子どもが独立して夫婦2人暮らしになり、
車も手放したので、駅近のコンパクトなマンションに住み替えようと思ったのがきっかけです。
ただ、うちのマンションは築35年で外壁のタイルも色あせ、
エントランスも正直「昭和感」が強くて、売れるか不安でした。
最初に大手と地元2社に査定してもらったところ、
大手が1,900〜2,000万円、地元A社が1,800〜1,900万円、
もう一社の地元B社が「強気で2,100万円でまず出してみましょう」と提案。
説明を聞くと、B社の担当さんが一番このエリアの相場と
過去の成約事例を細かく見せてくれて、
「外壁は古いけど、南向きで眺望が開けているのは強みです」と
具体的に言ってくれたので、B社に専任でお願いしました。
売り出して最初の1ヶ月で内覧が4組。
若い夫婦は「外観がちょっと古いですね…」と正直な反応でしたが、
逆に同年代のご夫婦は「この年代のマンションのほうが
ゆったりした間取りで好き」と言ってくれて、
リビングの広さや日当たりを気に入ってくれる方が多かったです。
2ヶ月目に入ったところで反響が少し落ちたので、
担当さんと相談して1,980万円に値下げ。
週末にオープンハウスもしてもらい、
3ヶ月目で今の買主さん（近くの賃貸に住んでいた30代のご夫婦）が
2度目の内覧に来て、その場で「もう少し下がれば即決したい」と。
最終的に1,880万円で折り合いがつき、
無事に売却まで進みました。
正直、もっと値切られるかと思っていたので、
築年数と外壁の古さを考えると、
この価格で決まったのは担当さんの動きのおかげだと思っています。
写真の撮り方も工夫してくれて、
外観はあえて近づきすぎず、逆に室内は
リビングの広さが伝わるような広角の写真を使い、
「外観は古いけど、中はリフォーム済みでキレイ」という印象を
うまく出してくれました。
大東市は駅から遠いとかなり相場が落ちると聞いていたので、
「駅徒歩12分」「スーパーが徒歩5分」「小学校も近い」
このあたりの環境面をしっかりアピールしてもらえたのも
良かったポイントかなと感じています。
物件種別：築28年・外壁塗装が色あせた中古マンション（2LDK・58㎡）
所在地：大阪府大東市（住道エリア・駅徒歩18分）
購入時期と価格：8年前に中古で購入・当時価格 1,280万円
売り出し開始価格：1,380万円
最終的な売却金額：1,250万円
売却までの期間：約6ヶ月
依頼した不動産会社：ポータルサイト経由で3社一括査定→2社と一般媒介
まずネットの一括査定で3社から見積もりを取りました。
外壁の塗装がかなり色あせていて、
エントランスの植栽も少し荒れ気味だったので、
「安く言われるだろうな」と覚悟していたら、
査定額は1,200〜1,350万円くらいで、
会社によって結構バラつきがありました。
一番高く出してくれた会社と、
説明が丁寧だった会社の2社にしぼって一般媒介に。
売却活動が始まってから3ヶ月ぐらいは、
月に1〜2件の内覧ペース。
実際に来られたのは、
・近くで賃貸暮らしをしている若いカップル
・ご両親の近くに引っ越したいという40代ファミリー
・投資用で検討しているという個人投資家さん
など、けっこうバラバラでした。
ただ、ほぼ皆さんから必ず出るのが
「駅がちょっと遠いですね」「外観もう少しキレイだと…」という声。
外壁が古いことと駅距離の2点セットで、
決め手に欠けてしまうのかなと感じていました。
4ヶ月目に入ったところで2社の担当さんから
同じタイミングで値下げ提案があり、
1,380万円→1,280万円に変更。
そのタイミングで、室内の写真を撮り直してもらい、
照明を明るめに変えたり、
カーテンを白にして部屋を広く見せたりと、
ステージングも一緒に考えてもらいました。
結果として、値下げから約1ヶ月後に、
もともと内覧に来ていた40代ファミリーの奥さんから
「やっぱりここが一番生活しやすそう」と連絡があり、
最終的に1,250万円で決まりました。
売却後に担当さんと話してわかったのは、
外壁の古さはどうしてもマイナス材料になるけれど、
管理状態（共用部の清掃、エレベーターのメンテなど）が
悪くはなかったことと、
近くに大型スーパーと公園がある点が
ファミリー層には刺さったそうです。
私としては、購入時とほぼ同じくらいの価格で
手放せたので、
「外壁ボロボロの割には、がんばった金額だな」と
ホッとしています。
住道エリアは、駅近でないと高値はつきにくいですが、
生活環境の良さをきっちり伝えれば、
それなりの価格で売れるんだなと実感しました。
物件種別：築40年・外壁モルタルにヒビが目立つマンション（3DK・60㎡）
所在地：大阪府大東市（四条畷寄り・駅徒歩20分・バス利用）
購入時期と価格：20年前に中古で購入・当時価格 780万円
売り出し開始価格：680万円
最終的な売却金額：600万円
売却までの期間：約9ヶ月
依頼した不動産会社：地元の不動産会社1社のみ（専任媒介）
もともと「最後まで住み切るつもり」で買ったマンションでしたが、
足腰が弱ってきて、
駅から遠くてバス必須という立地がしんどくなり、
娘夫婦の近くの駅前マンションに移ることにしました。
外壁は何度か大規模修繕をしてきたものの、
築40年ともなると、ヒビや汚れは隠しきれず、
自分でも「見た目はだいぶ年季入ってるなあ」と感じていました。
正直、査定にはあまり期待していませんでしたが、
地元で長く商売されている不動産屋さんに頼んで査定してもらうと、
「最近、この辺りの古いマンションでも
リフォーム前提で買う若い人や投資家さんが増えてますよ」とのことで、
相場としては550〜650万円くらいと説明されました。
そのうえで、まずは様子見で680万円からスタートしてみよう、と。
担当の方は50代くらいのベテランで、
いい意味で営業っぽくなく、
こちらのペースに合わせて
ゆっくり説明してくれるタイプだったので安心感がありました。
売り出し開始からの3ヶ月は、
内覧がパラパラと月に1〜2組。
来られたのは、
DIYが趣味という30代の男性、
家賃より安く持ち家を持ちたいという若い夫婦など。
皆さん、部屋の中よりもまず
「外観、なかなか渋いですね」と笑っていましたが、
値段を見て納得、という感じでした。
5ヶ月目くらいから内覧がピタッと止まり、
さすがに不安になって担当さんに相談したところ、
「この価格帯を探されている方は、
あと50〜80万円下がると一気に動くことが多いです」とのことで、
思い切って600万円に価格変更。
その後、ネット掲載の反響が増え、
2週間ほどで賃貸からの住み替えを検討している
ご夫婦が内覧に来られました。
ご主人が「駅からは遠いけど、車通勤だから問題ない。
この価格なら、リフォーム費用をかけてもまだ安い」と
その場で前向きな話になり、
細かい条件調整を経て、そのまま600万円で成約。
振り返ってみると、
外壁の古さや立地の弱さは、
価格でカバーするしかない部分も大きいですが、
最初から相場を正直に教えてくれて、
「欲張りすぎないライン」を一緒に考えてくれた
担当さんの存在がありがたかったです。
「こんな古いマンション、売れないんじゃないか」と
思っていた自分に、
「需要はちゃんとあるから大丈夫ですよ」と
根気よく付き合ってくれたおかげで、
無事に次の生活に移ることができました。
物件種別：築30年・外壁タイルに補修跡が多いマンション（2LDK・62㎡）
所在地：大阪府大東市（野崎エリア・駅徒歩10分）
購入時期と価格：10年前に中古で購入・当時価格 1,580万円
売り出し開始価格：1,650万円
最終的な売却金額：1,520万円
売却までの期間：約5ヶ月
依頼した不動産会社：大手1社＋地元1社の一般媒介
住み替えを終えた今の率直な感想としては、
「外壁が古い割には、かなり良い条件で売れた」と思っています。
駅徒歩10分・スーパー徒歩3分・小学校も近いという
立地の良さが、外観の古さをある程度カバーしてくれた印象です。
成約価格は1,520万円で、
最初に考えていた最低ライン1,500万円は
なんとかキープできました。
買主さんは近隣の賃貸に住む30代のご夫婦で、
「このエリアから離れたくないけど、
家賃を払い続けるのももったいない」という理由で
購入されたそうです。
売却の経過としては、
まず大手と地元1社に査定を依頼。
大手は1,500〜1,600万円、
地元は1,450〜1,550万円という提示で、
ほぼ同じような結果でした。
ただ、大手の担当さんは
「ポータルサイトでの見せ方」をかなり具体的に
提案してくれて、
外観写真を最小限にして、
室内と眺望、周辺環境の写真を多めに載せましょう、と。
一方、地元の担当さんは
近隣で成約した古いマンションの事例を
細かく見せてくれて、
現実的な価格帯を詳しく教えてくれました。
最終的にどちらか一方に絞らず、
一般媒介で両方にお願いする形に。
売り出しスタートから2ヶ月は、
だいたい毎週末に1組ずつ内覧が入るペースでした。
内覧に来られた方の多くは、
「外観は古いけど、中は思ったよりキレイですね」と言っていて、
私が数年前にリビングとキッチンをリフォームしていたのも
プラスに働いたようです。
3ヶ月目に入ると少しペースが落ち、
大手の担当さんから
「検索条件で外観写真を見てスルーされている可能性もあるので、
価格を少し下げて、
”リフォーム済み・駅徒歩10分”を前面に出しましょう」と提案があり、
1,650万円→1,580万円に変更。
そこから1ヶ月ほどで、
現在の買主さんが2回目の内覧に来て、
「もう少しだけ値下げしてもらえたら決めたい」と具体的な話に。
地元の担当さんも間に入ってくれて、
お互い納得できるラインとして1,520万円でまとまりました。
もともとこのマンションは、
購入時から外壁の補修跡が目立っていて、
新築や築浅と比べると見劣りする部分がありましたが、
内装をある程度きれいに保つことと、
立地や生活のしやすさをしっかりアピールしてくれる
営業さんに出会えれば、
大東市でもこのくらいの価格で十分売れる、
という良い経験になりました。
大東市で外壁が古いマンションはいくらで売れる？相場と口コミから分かるポイント
大東市で「外壁が古いマンション」を売ろうとするとき、いちばん気になるのは「どれくらいの価格で売れるのか」ですよね。
新しくてきれいなマンションよりは、不利になりやすいのは事実ですが、だからといって大きく値崩れするとは限りません。
ポイントは、大東市のエリアごとの相場と、外壁以外の条件（立地・間取り・管理状況など）をきちんと整理することです。
また、実際に売却した人の口コミを見ると、「外壁が古くても、事前のメンテナンスや見せ方しだいで想像以上の価格で売れた」という声もあります。
これからご紹介する「相場の目安」と「口コミから分かるコツ」を押さえておけば、古い外壁でも後悔しない売却がしやすくなります。
大東市の中古マンション相場と「外壁が古い物件」の売却価格の目安
大東市の中古マンション相場は、駅近かどうか・築年数・広さによってかなり差がありますが、ファミリー向けの一般的なマンションだと、おおよそ「1,500万〜3,000万円」ぐらいのレンジで売買されることが多いです。
ただし、これは「普通の状態」のマンションを含めた全体の相場なので、外壁が古く見える物件の場合は、そこから多少の調整が入るイメージです。
目安としては、
・外壁の色あせや汚れが目立つ程度 → 相場より5〜10％前後マイナス
・ひび割れや欠けなどが多い → 相場より10〜20％前後マイナス
と見ておくと、大きくブレにくいです。
とはいえ、外壁だけで価格が決まるわけではなく、「駅徒歩何分か」「専有部分のリフォーム状況」「管理組合の体制」なども強く影響します。
たとえば、外壁は古くても
・JR学研都市線の駅から徒歩10分以内
・室内はリフォーム済みで設備が新しい
・管理費や修繕積立金が適正で、将来の大規模修繕計画もしっかりしている
こういった条件がそろうと、「見た目は古いけど中身が良い」と評価されて、価格のマイナス幅がかなり小さくなるケースもあります。
逆に、外壁の古さに加えて
・エレベーターなしの中層階
・専有部分もかなり手を入れないといけない
・駐車場が不足している
といったマイナス要素が重なると、相場よりグッと低く出やすいです。
つまり、「外壁が古い＝一律で安くなる」ではなく、あくまで総合点の中のマイナス要素の一つとして見られていると考えておくとイメージしやすいです。
大まかな金額イメージをつかむなら、
・ポータルサイトで大東市の似た築年数・広さのマンションをチェック
・その価格から5〜15％ほどの幅で「古い外壁マンション」の価格帯を想定
といった形で、ざっくりしたラインを知っておくと良いですよ。
実際の口コミ・体験談から見る「古い外壁マンション」を高く売るコツ
実際に大東市や近隣エリアで「外壁が古いマンション」を売った人の声を見ていると、工夫しだいで売却価格にかなり差が出ることが分かります。
よくある口コミとしては、
「外壁の古さを気にしてたけど、室内を片付けて簡単なリフォームをしたら、内見者の印象がよくなって希望価格に近い金額で売れた」
「外壁は古いままだったけど、不動産会社に“今後の大規模修繕の予定”をしっかり説明してもらえたおかげで、買主さんも安心してくれた」
といったものがあります。
共通しているのは、「外壁の古さを隠すのではなく、“その分、他の部分でメリットがある”と伝えられているかどうか」です。
具体的なコツとしては、
・共用部の清掃を徹底して、エントランスや廊下だけでもきれいな印象にする
・室内はハウスクリーニングや、壁紙・床の部分的な張り替えで「清潔感」を出す
・管理組合の議事録や長期修繕計画書を準備し、「今後の修繕予定」を説明できるようにする
・「駅近」「買い物の便利さ」「学区」など、大東市ならではの生活利便性をアピールする
といった点が、口コミでも「やってよかった」とよく挙がっています。
また、最初の査定であまりに低い金額を提示された場合は、1社だけで決めずに、複数の不動産会社に査定を依頼したほうが無難です。
ある体験談では、
「1社目は“外壁がかなり古いので”と言われてかなり低く見積もられたけど、2社目は“このエリアは人気なので、この価格帯なら十分狙えます”と前向きな査定をしてくれて、実際にそちらの会社でほぼその金額で売れた」
というケースもありました。
外壁の古さはマイナス要素ではありますが、「立地」「管理状態」「室内の印象」「不動産会社の提案力」で十分カバーできることが多いので、あきらめずに「どう見せるか」「どこに相談するか」を意識して準備してみてください。
あなたの家はもっと高く売れる可能性があります。
詳しく知りたい人は、高額での売却が期待できる下記のサイトから査定を申し込んでみましょう。
